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【中古市場は単価上昇を面積妥協で相殺???】平均専有面積の推移から思うこと①
2016-08-30

前回は平均坪単価の推移について分析しましたが、本日は平均専有面積の推移について分析してみます。

【郊外ではますます中古が有利に???】平均坪単価の推移から思うこと①
【品川・豊島・台東・江東が躍進!】平均坪単価の推移から思うこと②

こちらもやはりレインズの成約データを基にしたものとなります。
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結果を一言で言うと「やはり価格の上昇期は専有面積が小さくなっているね」ということにはなるのですが、昨年の新築の平均専有面積の推移とはかなり異なる結果となっている点が非常に興味深いですね。

【3LDKが凄く増えています】過去10年の平均専有面積の推移①
【近年は都心区と郊外区との差が縮まっています】過去10年の平均専有面積の推移②

新築のデータは「年」、こちらは「年度」ですので期間に多少のズレはあるのですが、新築は2013~2014年の平均専有面積にむしろ上昇傾向が見られたのに対して、「都内」の中古成約物件は2013年度以降一貫して面積減少傾向にあるのです。

この事実は非常に大きな意味を表していると思います。

いきなりですが面積(プラン)を決めているのは誰でしょうか???
新築で平均面積(プラン)を決めるのはむろんデベロッパー(+設計会社)です。

では中古は?

中古も基はデベロッパーが決めたものですが、このデータは「中古の成約データから」成り立っていますので「購入者」が決めた、つまり「ニーズ」が決めたと言っても過言ではないはずです。

つまり、「新築においては面積に減少傾向が見えていないのに中古では顕著な減少傾向がある」ということは、至極単純に言うと元来希望していた面積では「買えない、予算が届かない」ということが理由で中古では面積が狭いものの取引が盛んになっていると考えられるのです。

特に23区内においては、先日分析したように中古も新築と同様の値上がり率を維持しており、私の感覚的にもここ数年中古のお得感というものを感じたことがほとんどないのですが(築年数が古いなりに絶対的な価格は安い気がするけど、古いわりには高いなぁ・・・みたいなことね)、その中古の単価上昇の裏側には「少し面積が狭くてもいいか・・・」という買主側の「妥協」があった可能性が高いのかなと。

確かに郊外寄りのエリアでは「新築プレミアムの剥離」が大きな減価を生じさせますし、前回の記事で述べたように新築の価格上昇率と中古の価格上昇率を比べると中古が手堅く感じますが、この中古の平均専有面積の推移を見ると23区内においては安易に中古に手を出すのは得策ではないと感じずにはいられません。

先日、「政府は、中古住宅を購入する際のリフォーム工事の費用を1件あたり最大50万円補助する制度を創設する方向」との発表があり、中古住宅の取引においては完全な後進国と言っても過言ではない我が国の政策としては非常に評価されるべきことかと思いますが、今後は今まで以上に中古住宅の価格が新築に比べ落ちづらくなる可能性があるので注意すべきでしょうね。

買う側が相場を適切に見積もることが出来ず、「補助金分割高な価格」で購入してしまうと結局得するのは売主やデベロッパーだけみたいなことになり得るのです。中古取引が活発になり、古いマンションが有効利用されていくことはとても良いことですが、中古市場を活性化させるという意味では補助金云々以前にもっと価格情報や成約情報を広く一般に開示することの方が断然効果が高いと思われるわけで市場の透明化を図る施策・政策を拡充して行って欲しいものです。

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