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【江東・豊島は面積をほとんど削らずに単価上昇!】平均専有面積の推移から思うこと②
2016-08-30

引き続き、平均専有面積の分析を行っていきます。

先ほどは都道府県ごとの数字をお見せしましたが、今度は区ごとの平均専有面積の推移となります。

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前回の都道府県ごとの結果から明らかなように23区では2014年度以降明確に平均専有面積に減少傾向が見られており、ほとんどの区においても同様の傾向が見てとれます。

B(2014~2015年の平均)÷A(2010~2012年の平均)の結果は都心部で特に顕著であり、別の言い方をすれば平均坪単価の上昇が大きかった区ほど平均専有面積が減少する傾向にあると言って良いと思います(平均坪単価については先日の記事を参照下さい)。

【品川・豊島・台東・江東が躍進!】平均坪単価の推移から思うこと②

ただ、例外的な存在の区もありますね。
江東区と豊島区です。どちらも価格上昇率は20%前後と高水準を記録しましたが、平均専有面積はわずかな減少に留まっています。

前回の記事で書いたように、全体的に言えば「単価高となったことで、専有面積で妥協する」という購入者の行動・傾向が見てとれたわけですが、この2区についてはその傾向がほどんとなかったということになります。
つまり、こちらの2区は平均坪単価でなく平均価格自体が他の区に比べ伸びており以前よりも高い価格(グロス)を払ってでもこの区このエリアに住みたいと考える方が多く存在するようになってきたことの裏返しと言えるのではないでしょうか。
盛んな再開発の影響が主要因なのは言うまでもありませんが、江東区は湾岸エリアを中心とした広いエリアでのイメージの向上・価格波及、豊島区は池袋を中心とした広いエリアでのイメージの向上・価格波及が上手く行ったことが地味に効いている気がしますね。どちらも10年前に比べエリアイメージが大きく向上していると思います。

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最後に個人的に興味があったので2015年度の数字を基に平均専有面積が狭い順に並べ替えてみました。
最も狭いのは新宿区、最も広いのは江東区です。江東区は最も広いので面積を絞る余地が多分にあると言えるわけですが、そのような中、面積を減らすことなく高い単価上昇を記録しているところにさらに凄みを感じますね。
東京五輪に向かっての期待は大きいですし、やはり湾岸エリアは強かったということでしょう。

また、この並び順を見て少し意外だったのは杉並区と文京区でしょうか。昨夏の新築の平均専有面積にはいわゆるワンルーム投資マンションのデータは含まれていないので、新築のデータに比べかなり小さめに出ているのは確かなのですが、それにしても平均が小さいなと。

これまで思っていた杉並区と文京区のイメージから来る数字とはちょっと違う、ちょっと変わってきている気がしました。文京区は平均専有面積の減少率が大きく単価上昇の影響で購入者が以前ほど面積を追求できていないケースが少なくなさそうです。

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