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【タワーを名のるのは自由だけども】グローベルタワー梅島12階58平米4,688万円【坪単価266万円】
2016-08-31

グローベルタワー梅島。

梅島駅徒歩2分、西新井駅徒歩10分の15階建総戸数52戸のレジデンスです。

駅力があるとは言えない梅島駅ですが、徒歩2分という立地条件を武器に希少性を謳われている物件です。
過去10年間に東京23区内で分譲されたマンション4,294棟のうち駅徒歩2分×タワー×全戸南面向きはわずか4棟、つまり0.1%の価値が強調されていますが、ちょっと言い過ぎでしょうね。

駅徒歩2分、全戸南面向きは何ら問題なく強調されてしかるべき点ですが、タワー???
それは流石に無理があるのではないかと・・・。
確かに、レーベン北千住フェリシスタワーなど14~15階建のレーベン北千住三兄弟、13階建のサンクタス市ヶ谷富久町イーストタワー、比較的近くだと15階建の西新井アークタワーなど、15階以下でもタワーを名のる物件はありますが、名のるのは自由でもその希少性を謳う際に「タワー」と見なすのはちょっと違うのかなと。

ホームページ上にも掲載されているピラミッドを見ると「駅徒歩2分」に「タワー」という条件を加えると494物件⇒46物件に大きく減少していますし、そもそも胸を張ってタワーと言えるような物件は1フロアも大きく(太く)眺望面などを勘案して全方位に住戸を設けることも多いので全戸南面向きとなることが少ないですからね。一般的に「タワー×全戸南面向き」となるケースが少ないので当物件のソートではより希少性が高まっているだけで、厳密には「タワーでない」と考えると希少性は大分低下してしまうのです。
駅徒歩2分×14~15階建×全戸南面向き、であればこの10倍以上は存在しているのではないかと・・・。高さ制限の関係で16階建以上になると極端に物件数が減ってくるので希少性は増してきますが・・・。

まぁ、10倍以上存在していても1~2%の水準ではあるので、もっと正々堂々と勝負して欲しかったですし、そういう意味で私が強調したいのは西新井駅も徒歩10分圏内という点ですね。

いわゆるワンルームマンションのような分譲を除くとここしばらく西新井駅徒歩10分圏内には新築分譲マンションは誕生していないはずです。
2013年に分譲された駅徒歩5分のライオンズ西新井グランフォート以来ではないでしょうか。
梅島駅前×西新井駅徒歩10分圏内、これだけでもなかなか良い条件かと思いますね。

西新井周辺は子育てエリアとしても人気のあるエリアなので、もっとゆったりとした面積のファミリータイプなどを中心にして欲しかった感があり、そういう意味では少々残念なのですが、駅前、中小デベ(グロスが嵩む価格帯は避けたい)ということが影響しているのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_8365[1]
お部屋は60㎡弱の3LDK、西角住戸です。メインとなる南西方向には道路の向かいに15階建のライオンズステーションプラザ梅島があるので、視界には多少影響がありますが、高さのある部分まではそこそこ距離があるので、圧迫感などは皆無ですし、日照はもちろんのこと眺望もそれなりに楽しめるポジションとなります。

間取り的には、完全なる狭小3LDKですね。60㎡未満の3LDKはナイスや一建設の物件でしかあまり見ることが出来ない代物です。

当物件は数は少ないものの70㎡台半ばのプランなども用意されていますし、幅広いタイプの提案があるのは評価できる点かと思いますが、やはり全体的な印象としてもちょっと絞り過ぎですよね・・・。
前述のような立地条件からするともう少しファミリーを意識しても良かったんじゃないかなぁ・・・。

むろん各居室の畳数には手狭感がありますし、柱の食い込みによる面積消費も少なくないので、これを額面のまま3LDKとして受け入れる方は少ないのではないでしょうか。

洋室2の引き戸は完全に開け放つことが出来るので、2LDKとして違和感なく使えるのは評価出来ますが、「2LDK」として考えた場合には床暖房の面積が少ないのがちょっと残念な気もしてしまいます。基本プランが2LDKであったならば洋室2の部分にも床暖房が入っていたわけですからね。
そもそも、このLDの床暖房表記が正確なのかどうかは分かりませんが、これ面積が小さ過ぎません?通常はもっと壁際まで入っているはずです。

ただ、LDが二面採光ではないながらも(角位置ではないながらも)、スパン目一杯の2枚半程度の幅のある開口部が設計されている点は良いですね。タワーを名のるぐらいなので多少なりとも眺望を意識してのものでしょうか。

坪単価は266万円。駅徒歩2分の上層階ということでそこそこの単価水準にはなってしまいますね。確かにこの単価水準となると70㎡超では5,000万円台半ばになってしまうので、広めのタイプを増やすことに抵抗があったのでしょう・・・。それでももう少し頑張るべきだったような気がしますけれどもね。

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