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【南に2万㎡超の東山公園】グランドメゾン目黒東山パークフロント5階97平米15,200万円【坪単価519万円】
2016-08-27

グランドメゾン目黒東山パークフロント。

池尻大橋駅徒歩5分、中目黒駅徒歩17分、代官山駅徒歩23分の5階建総戸数30戸のレジデンスです。

代官山駅まで表記しなければいけないような立地なのか???という気がしてしまうぐらいこの界隈では素晴らしいポジションに誕生する物件です。

南に東山公園を望む特等席で246や首都高速の影響も受けることない住環境良好な住居地域に誕生する物件となります。

中目黒駅寄りの東山1丁目では三菱地所さんが3階建の低層マンション、中目黒駅前の山手通り沿いではシティハウス中目黒ステーションコートが分譲され、近年になく東山アドレスが盛り上がりを見せている印象がありますが、このエリアの分譲、特に山手通り沿いを除いた分譲マンションの供給はかなり限られており、この物件の南面東山公園という立地条件はかなり希少性があるのは間違いないでしょうね。

東山公園向きの住戸をなるべく多くしようと考えたために、各プランがかなりナロースパンになってしまっているのが残念ではあるのですが・・・。

公式ホームページ
IMG_8369[1]
お部屋は97㎡の3LDK、南西角住戸です。前述の通り南側は東山公園なので最上階である必要性は必ずしもないとは思いますが、最上階のみに設けられた特別なプランということで物件内では貴重なワイドスパンが採用されたものとなります。

ただ、一般的なワイドスパンとは異なる事情があるのも事実です。
一般階のエレベーター位置・共用廊下位置との兼ね合いで玄関からバルコニーまでの距離(つまりは「奥行」)は最上階も同じなので、ワイドスパンにするためには専有部形状を歪にせざるを得なかったということになります。

雁行設計となった西側には何度や浴室に窓を設けることが出来ていますし、LDが角位置に無いとは言え(二面採光ではない)、南面の豊富な開口部はやはり魅力的なのですが、「動線」にはその歪な専有部形状の影響がもろに出てしまったプランなのです。

リビングスルーの位置にある洋室は人によっては好まれる所ではあるのでしょうが、やはり全3室共にリビングスルーというのは難がありますし(さらに言うとLDから洋室につながる部分はLD畳数にカウントされていますが、実質的には廊下です)、この価格帯の物件ということを考えると玄関廊下が一直線、その途中に洗面浴室やトイレがあるという点もプライバシー面を考えると気になる要素ですね。

ワイドスパンと言うと聞こえが良いのですが、玄関からバルコニーに向かって幅が広がった専有部形状というのは動線面を加味すると実はあまり魅力的なプランを作ることが出来ません。

窓のある2WAYの大きな納戸は面白いですし、工夫も盛り込まれたプランなのでそういった面が余計に惜しく感じますね。

坪単価は519万円。最上階住戸ということで普通にいいお値段ですが、70㎡台の中住戸でも最上階は同単価水準なので「角住戸プレミアム」や「100㎡前後プレミアム」がついているとは言えません。前述の通りの希少な立地条件の最上階角住戸ですので、相場環境がイケイケの時であればもっと強気な設定も可能だったのでしょうが、芳しくない数字が並ぶ昨今の市場環境下においてはこの水準以上は厳しいですね。間取りにペントハウスらしさが欠ける面も多少なりとも価格に影響しているでしょうか。

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