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【1プラン1戸の吹抜】グランドメゾン目黒東山パークフロント1階78平米9,280万円【坪単価395万円】
2016-08-27

もう1件、グランドメゾン目黒東山パークフロント。

設計は現代綜合設計、施工は若築建設です。
若築建設はグランドメゾン新宿弁天町グランドメゾン四谷に携わっており、昨今の積水さんの都心物件で優先的に起用されているようです。

他デベの都心物件での実績は少なく、ネームバリュー的な物足りなさはありますが、設計デザイン面には価格帯なりの見所がありますね。

前回の記事でも書いたように東山公園を望むことのできる南向き住戸率を高めたために南向きの各プランのスパンは上層階住戸を除きナロースパン中心となっており、魅力的なものは少ないです。
しかしながら、ナロースパンにもかかわらず(共用廊下側に開口部を作らないと行灯部屋が複数出来、間取りとして成り立たない)、内廊下設計としている点は当物件の見所の1つと言えるでしょう。

当物件は、中住戸の洋室に開口部を確保するために、中住戸には1戸に1つの吹抜(むろん上下階で共有する形ではありますが)を採用しているのです。
隣戸との間に吹抜を設け1フロア2戸で1つの吹抜を共有する形はそこそこ見られますが、下のプランのように1プランで1戸の吹抜を採用するケースというのはさらに稀ですね。

ライオンズ鎌倉由比ヶ浜レジデンスザ・パークハウス広尾羽澤ローレルコート新宿夏目坂などで見られたタイプに近いです。

デザイン面は、坪単価400万円台中心の価格帯からすると当然という印象があり、特段強調できるほどのラグジュアリー感はないのですが、石材と植栽使いが上手でセンスの良さを感じるエントランス周りにはグランドメゾンならではの魅力あるものとなっています。

前回のグランドメゾン目黒東山パークフロント

公式ホームページ
IMG_8367[1]
お部屋は78㎡の3LDK、南向き中住戸です。1階(建築基準法上は地下1階)で道路との間に設けられた植栽を望む形になるので、東山公園ビューとは行きませんが、南面に東山公園があるがゆえに将来的にも日照が保証されるであろうポジションとなります。

間取り的にはしつこいですが、当物件は基本的にナロースパンになってしまいます。ただ、前述のような吹抜が採用されているので、洋室1及び2にも開口部を設けることが出来ていますし、意外なほど開口部幅が設けられているのも強調できる点ですね。

LDと洋室3に跨がって幅のある連窓サッシが採用されているだけでなく、吹抜に面した開口部にもかなり幅があります。吹抜とは言えこれだけ幅のあるサッシが採用されていればそれなりの採光が望めそうです。特に上層階の中住戸は洋室1側には南側から日照が入ってくるので、ポジションのわりには採光が得られそうです。

吹抜があっても低層階住戸は採光が芳しいとは言えなさそうですが、通風面ではかなり効果があるのを忘れてはいけませんね。内廊下物件の中住戸というのは一方向にしか窓がないのが普通なので風抜けがほとんどないのですが、この位置に吹抜があることで当プランは中住戸ながら風抜けが良好となるはずです。真夏も公園から涼しい南風が入ってくる可能性が高いです。まぁ、東山公園はそんなに緑が深い公園ではないので期待は禁物かもしれませんが・・・。

坪単価は395万円。南向きとは言え東山公園が望めるポジションではないので、物件内では単価はかなり抑えめの水準にはなります。お隣のDグランセ目黒東山は10年以上前の非常にマンション価格が安かった時期に分譲されており、平均坪単価は315万円ほどでしたので、昨今の価格高を如実に感じる水準ではありますが、超都心や日本橋などのように2000年代前半と比べると1.5倍どころか2倍近い水準となっているエリアも都内にはありますので、驚くようなものではありません。
収納が充実しているゆえでもあるのですが、78㎡の3LDKにしてはLDが13畳と少々小さめなのがちょっと残念ですね。洋室3の引き戸はウォールドアなので違和感なく広々2LDKとして使えるのはプラスです。

設備仕様面は、少戸数でもディスポーザーがついているのは流石ですし、水回りの天然石天板仕様(フィオレストーンとの選択)、食洗機、トイレ手洗いカウンター、玄関だけでなく、廊下及び水回り床のタイル貼など、それなりに高級感のあるものにはなっています。
また、掃き出し窓のレール部分の段差をなくしたことでバルコニーにオプションのウッドデッキを敷き詰めるとLDとバルコニーに跨がるフラットな空間が実現できるようです。

管理費は317円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付なので300円/㎡を越えていますが、総戸数30戸の小規模物件のわりには悪くない水準という印象です。内廊下の冷暖房はあるのかな?グランドメゾン上原レジデンスやコートは同仕様でも管理費がもっと安かったことを考えると高く感じてしまわなくもないのですが、他社の高額物件に比べれば安い方かな。エコファーストな積水物件ということで太陽光発電が導入され、共用部の電気代が安く済むことによる好影響もあるのでしょう。

駐車場は機械式ではありますが、建物内部なので雨風の影響を受けることはありません。

【第1期は315戸!】ザ・ガーデンズ東京王子2階68平米4,888万円【坪単価237万円】 | topページへ戻る | 【南に2万㎡超の東山公園】グランドメゾン目黒東山パークフロント5階97平米15,200万円【坪単価519万円】

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