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【第1期は315戸!】ザ・ガーデンズ東京王子2階68平米4,888万円【坪単価237万円】
2016-08-28

ザ・ガーデンズ東京王子。

いよいよ第1期が開始されます。
戸数は当初の予定を大きく上回る315戸!ブルームコートとカームコートよりも竣工及び入居が約半年早い敷地南端のエアリーコートからの分譲でその452戸のうち約7割の戸数が供給されることになります。

エリアは全く異なりますが、同じ登録期間となったグレーシアタワー二俣川は総分譲戸数400戸に対して第1期で380戸という昨今では出色の数字を記録しており、そこまでのインパクトこそありませんが、これまでの記事で書いているように、立地(住環境良好、かつ、都心アクセス良好)、ブランド(共用施設も充実した大手大規模物件)、特長のある設計・構造(ハイサッシや全戸玄関窓など)と三拍子そろったパフォーマンスが評価された結果に他ならないでしょう。

また、当物件はパフォーマンスのわりにはおとなしめの価格も良いですが、管理費(住宅部分と全体管理費の合計)が172円/㎡と充実した共用施設のわりにはリーブナブルな水準となっているのも馬鹿に出来ない大きなメリットです。

共用施設は、淹れたてのコーヒーが味わえるカフェラウンジ、パーティールームにキッズルーム、ゲストルーム、各棟に1つずつあるサクラサロン、バーベキューガーデンと大規模物件らしく非常に充実したものとなっています。
また、プラザガーデン(公開空地)とシーズンズガーデン(入居者専用)という2つの異なる大きなガーデンを有し、ザ・ガーデンズという名に嘘偽りのない豊かな緑を施しているので、周辺にお住まいの方にとっても楽しみのある物件となるのではないでしょうか。
再来年の春はこの物件の敷地の桜とガーデンを見に行くっきゃない!

外廊下ですが、ディスポーザー付、コンシェルジュサービス付、さらにゴミ回収サービスまでもついてこの管理費単価というのは本当に魅力的です。
超大規模物件のスケールメリットがあるのももちろんですが、全台自走式駐車場と出来ており、駐車場収入が管理費収入をいい感じに補ってくれるからこその単価でしょう。

前回までのザ・ガーデンズ東京王子

公式ホームページ
IMG_8377[1]
お部屋はエアリーコートの70㎡弱の3LDK、西南西向きの中住戸です。見方によっては西向きのような気もしますが、このタイプは西南西向きの住戸の中でも北側に位置しており、東側は車寄せなどで建物等が立っていません。
したがって、低層階でも東方向共用廊下側から朝日が洋室1や3に入ってくると思いますし、バルコニー側は低層階ゆえに目前に桜並木を望むことの出来るなかなか贅沢なポジションです。

間取り的にはこのプランを含む西南西向きの中住戸は全て68㎡であり、棟内では最も面積を絞ったプランニングとなっています。南南東向きの中住戸は18階まである西側半分が70~71㎡、東側半分が75~76㎡という、明確に差別化した戦略がとられているのもこの物件の大きな特徴と言えますね。

間取り的には前回の紹介した71㎡の3LDKと大きな違いはなく、各所がすこ~しづつ狭いぐらいです。定番の田の字ではありますが、完全にアウトフレーム化されているため、無駄な面積は少ないですし、玄関窓やウォールドア、そしてハイサッシが立派な「個性」となってくれています。

坪単価は237万円。西南西向きと謳ってはいますが、デベロッパー的にも西向きに近いことは十分承知しているので南南東向きに比べると弱めの単価となっています。ただ、前述のように南南東向きの中住戸には60㎡台は存在しておらず、物件によってはこういった面積を絞った住戸に単価を乗せることが少なくないことを考えると良心的な単価設定に感じますね。

同階で比較すると南南東向きの71㎡は坪単価約250万円、76㎡は約242万円(直近の予定価格よりほんの少しだけ安くなりましたね)という水準となっており、西南西向きであることが価格に適度に反映されていると言えます。76㎡はグロスが嵩むため流石に弱めの単価設定にはなっていますが、71㎡と比べるとしっかりと単価差がついています。
この物件の西南西は前述のように北区景観百選となっている桜並木が目前に望めるわけですし、日照時間もきちんとあることを考えると単価もさることながら5,000万円以内というグロスもかなり評価できる水準と思いますね。

1年前の相場環境だったらこの水準になるのは難しかったんじゃないかなぁ・・・。
また、消費税増税延期にならなかったら駆け込み需要のタイミングもドンピシャだったので、また違った結果になっていたかもしれません。

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コメント:

田の字のクオリティは本当に高いですね。以前はスミフさんが、シティテラス国立のように田の字頑張ってましたけど最近は?
面積削って奥行き減らしたからアウトフレームしただけじゃん?と思ってましたが、他にも注目するべき点がたくさんあって、このマンション買えた方は良い買い物したんじゃないでしょうかね。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

こういったタワーではない大規模物件はどうしても角住戸率が低くなってしまいますので、こういった中住戸の基本となる田の字プランに力を入れているということはとても評価されるべきことかと思います。
まぁ、黙っていても角住戸から売れて行くのが普通なのでデベ的にも中住戸に力を入れる必要があったのだとは思いますが、このように力を入れるマンションというのは非常に限られていますので、やはり素晴らしいことかと思いますね。

スミフさんは2~3年前は施工会社に名のあるところを積極的に起用したりもしていましたし設計・施工面を重視しているような気がしていましたが、最近は柱が食い込んでいる田の字も少なくないですし、都心部の田の字以外ではLDの入口付近に多分にデッドスペースが生じたタイプ(実質的な廊下部分が混入している)を見ることが多いので、ちょっと残念に感じますね。

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