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【南向きでは珍しいワイドスパン田の字】ミオカステーロ府中町4階65平米5,080万円【坪単価259万円】
2016-09-04

ミオカステーロ府中町。
府中駅徒歩8分の地上3階地下1階建総戸数23戸のレジデンスです。

いちょう通りに面したポジションで、すぐ北側を走るさくら通りはその名の通り桜並木がとても美しいですね。
府中市役所、府中公園などもほど近いポジションで駅距離以外にも魅力のあるポジションです。

また、当物件は第一種低層住居専用地域ではないのに地上3階建が実現しているという珍しさがあります。
通常の3階建マンションはほぼほぼ高さ制限10mの第一種低層住居専用地域に存在するのですが、ここは第一種住居地域ながら容積率が200%という理由で地上3階建が実現しているわりと珍しい物件です。西側はいちょう通りなので一般的な第一種低層住居専用地域のような静けさのある立地条件ではないですし、南側隣接敷地には同じような高さのマンションなどが立っているので視界条件はいまひとつですが、今後もこのエリア周辺には現状よりも背の高い建物が立ちづらいという安心感はあるでしょうね。日影規制も当然ありますしね。

設計・施工はむろん売主でもある山田建設です。ミオカステーロ二子多摩川は設計が山田建設ではないことにちょっと驚きましたが、ここはいつも通り自社設計ですね。

前述の通り南面の視界条件はあまり良くはないのですが、東西に長い敷地形状を生かした設計となっており、南向き住戸で採用されたワイドスパン田の字はモリモト物件ぐらいでしかあまり見かけることのない興味深いものとなっています。

公式ホームページ
IMG_8378[1]
お部屋は65㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側はほぼ同じ高さのマンションがあるので、最上階住戸(建築基準法上の3階住戸)でも視界抜けは得られませんが、日照はむろん良好です。

間取り的には上で言及したようにかなり珍しいワイドスパン型の田の字が採用されています。
そういや、プラウド府中ステーションアリーナもこれに近い専有部形状のプランが結構ありましたが、あそこは東向きと西向きが中心でしたし、一般的にこういった形のプランが採用されることは稀ですね。敷地形状と売主のスタンスがたまたま合致した場合にのみ誕生するという感じです。
当物件の場合は敷地形状もさることながら、南面の前建条件の悪さがこのような間取りを誕生させたと思われますが、日照は多くの住戸で得られますし、南面の最大のメリットは日照ですので、それ相応の魅力のあるプランではないでしょうか。

ワイドスパンであることで開口部幅があるのも魅力の1つですが、それに匹敵する魅力が廊下を短くできるという点ですね。
「ワイドスパン=奥行(玄関からバルコニーまでの距離が短い)」に他ならず、廊下が短くできるのです。当プランは玄関前にしっかりとアルコーブスペースが確保され、玄関がくぼんだ位置にあるので、廊下はさらに短く、本当に無駄が少ないですね。
65㎡に満たないかなりの狭小3LDKにはなりますが、ここまで効率性が追及されているのであればしっかりと3LDKとして使うことが可能でしょう。

LDKで14.2畳、浴室も1317ではなく1418、収納も違和感のない水準、と一般的な70㎡近いプランと比べても遜色のない空間が実現しています。洗面室はちょっと狭いですが、引き戸なのでデッドスペースが少ないですし、悪くないでしょう。

一方、低層建なので柱が細く柱による面積消費が少ないのはやはり好印象なのですが、バルコニーがフルでない点、洋室3の引き戸が大きく開け放つことのできるようなウォールドアではない点はちょっと残念かな。

なお、ここも府中緑町Ⅱなどと同じくオーダーメイド(自在空間システム)が採用されています。大きな変更はむろん有償ではありますが、こういった価格帯の物件ではそういったことをやれる物件自体が多くありませんので、間取りへの拘りが強い方には良いでしょう。

坪単価は259万円。駅徒歩10分圏内、ワイドスパン、最上階南向き、ということを考えると悪くない水準ですが、やはり前建の影響が強いでしょうね。ただ、プレシス府中の記事で書いたように競合物件が盛りだくさんな状況下ですので強気な値付けは禁物ですし、ミオカステーロ府中緑町Ⅱなどと比べるとかなり専有面積を絞っているわりには高値追及が出来ていないと感じる単価ですね。前述の通りかなり優秀なプランですし、表示上の面積にこだわらず有効面積重視の方にとっては悪くない選択と言えそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーこそありませんが、食洗器、ミスとサウナ、トイレ手洗器、キッチン食器棚となかなか充実したものとなっています。

管理費は227円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、先ほどの同規模のプレシス府中などと比べてもこちらがリーズナブルであることがお分かりいただけると思います。
同じような総戸数でもプレシスの方が平均専有面積が幾分小さい感じではありますが、プレシスは1.5倍近い水準ですので長い目で見ると結構馬鹿に出来ない差になりますね。

駐車場は機械式で全8台です。

【小規模ペンシルでこそ免震が活きる】ノブレス藤沢鵠沼14階66平米5,920万円【坪単価294万円】 | topページへ戻る | 【東京競馬場至近】プレシス府中6階68平米4,690万円【坪単価229万円】

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