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【パークコート赤坂檜町ザ・タワー顔負けの柱位置】パークコート浜離宮ザ・タワー
2016-09-02

お次は、パークコート浜離宮ザ・タワー。

先ほどのパークコート青山ザ・タワーがなければ今秋最も話題を集める物件となっていた可能性が高い物件です。

パークコート青山ザ・タワーは階高が半端ないとはいえ26階建ですし、こちらは37階建で総戸数565戸というさらなる高さ及びスケール感があるので、個人的にはそれと同じぐらい注目している存在です。

パークコート青山ザ・タワー同様にこちらも山ほど語りたい点がありますが、何よりも先に言いたいのがプラン(間取り)に関してのクオリティの高さでしょうか。

公式ホームページ
IMG_8392[1]
取り上げたプランは88㎡の3LDK、南西角住戸です。中層、高層、どのフロアに用意されているものかは分からないのですが、当物件は30~125㎡という構成なので、物件内でもかなり条件の良いところにはなるでしょうね。

湾岸エリア(この物件は山手線の内側にはなりますし、いわゆる湾岸エリアとはちょっと異なるポジションではありますが)であれば通常は東京湾が望みやすい南東角や北東角が人気になりやすいのですが、当物件の場合は真東こそ浜離宮ビューで抜けているものの、北東に東京ツインパークス、南東にラ・トゥール汐留が視界を妨げるという事情、さらに言えば、西側には間近に東京タワーが望めるという事情もありますので、デベロッパーとしても部屋ごとの価格設定は顧客の顔色を探りながら~となる部分が少なくないのではないでしょうか。

スムログでも軽く述べましたが、三井さんは眺望に共通点が少なくないグローバルフロントタワーでは東京タワービューの「プレミアム」が小さかったのですが、ここは残念ながらそうはならないんじゃないかなぁ・・・。
視界が抜けているということは真夏の西日が強烈ということに他ならないためタワマンの西向きは強気な値付けがされることは少ないのですが、どの程度になるのかとても興味深いですね。

さてさて、話がそれまくりですが、今回の記事で声を大にして言いたいのは、「柱」なのです。

当物件の設計・施工は清水建設であり、三井さんのタワマンを数多く設計・施工しているのですが、中でも港区では同じ湾岸エリアの三井物件パークタワー芝浦ベイワード芝浦アイランドブルームタワー、そしてグローバルフロントタワーという実績があります。

それら3物件は以前から言及しているように共通した開口部を重視した設計、つまり、柱をバルコニーの室内よりに位置させた順梁工法を採用しつつも階高を確保することでハイサッシを実現しているという共通点があるのですが、この物件はそれらをさらに上回るパフォーマンスとなっているのです。

前3物件に共通するのは、バルコニーの内寄りに柱位置を設計することで、内側(柱と柱を結ぶ位置)に梁を移動させ、窓際から梁をなくすことでコーナー部分にハイサッシを実現するというものです。
この外観からも一目で分かるレベルのハイサッシは(一口にタワマンと言ってもこのレベルのサッシ高を実現出来ているケースは数少ないです)、一級品の眺望と相まることで本当に素敵な空間を生み出してくれるのです。

そういった共通点がある当物件なのですが、それら3物件よりもさらにさらに高価格帯となるということで柱位置がさらに優れたところにあるというのが今回の私の視点となります。

前3物件は柱がもっと室内側に寄っている、つまり、半分~3分の2程度(それぞれの物件によります)がインフレームだったんですね。この物件は平均坪単価1,000万円近かったパークコート赤坂檜町ザ・タワー並に柱がアウトフレーム化されており、なんとも美しい間取りとなっているということです。

IMG_8393[1]

こちらは76㎡の中住戸ですが、まさにパークコート赤坂檜町クオリティ!
このプランを初めて見た時はとても嬉しかったのですが、同時にこの物件は安くならないな…とも思いましたね。

一応、価格予想もしましょうか。

ここも総戸数565戸とは言え、事業協力者住戸が209戸もあるので、一般分譲は結構少ないんですよねぇ・・・。
また、専有面積も30㎡(1R)~に絞り気味だし、そもそも名前に「浜離宮」って時点で安いはずがないんだよなぁ・・・とか考えつつ、平均坪単価はやっぱり600万円前後かね・・・。

駅直結などではなく最寄駅も浜松町駅及び大門駅の徒歩5分なので、交通利便的な意味合いからすると今時期の相場水準からしてもちょっと高すぎる気もするのですが、ここは線路沿いとは言え山手線内側ですし、実際、築15年近い東京ツインパークスが昨年から今年半ばにかけて坪単価500万円超でも取引されているぐらいですので(直近では少し弱さが見えてはきているものの)、新築で山手線内側のこの物件が600万円超になっても何らおかしくないんですよね・・・。

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