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【妻側に連窓サッシ】エクセレントシティ綾瀬Ⅲ2階75平米4,798万円【坪単価211万円】
2016-09-26

エクセレントシティ綾瀬Ⅲ。

綾瀬駅徒歩6分の6階建総戸数40戸のレジデンスです。

ザ・グランアルト綾瀬及びオープンレジデンシア綾瀬は駅徒歩3分ですので、インパクトには欠けてしまいますが、23区内の千代田線沿線において駅徒歩6分以内で住居系地域(当物件は第一種中高層住居専用地域)に位置する物件はわりと少ないです。

グランアルトやオプレジも駅徒歩3分の商業地域ながらも物件の周りは「駅前」という感じのものではないのでこの物件の差別化要因にはあまりならない気もするのですが、現状だけでなく将来的にも静かな環境が保持される可能性が高いというメリットはあるでしょう。

また、デベロッパーの新日本建設さんはこの物件名に「Ⅲ」とついていることからも分かるように綾瀬駅で既に2物件の供給実績がありますが、それらは江北橋通り沿いであり、自物件との比較という意味でもこの立地は住環境が優れているということになるのでしょうね。

公式ホームページ
IMG_8551[1]
お部屋は、75㎡の3LDK+S、南東角住戸です。南東方向には鉄塔(高圧線が当物件の真上を通っている)があるのが少々気になるかもしれませんが、周囲の建物は高くとも当物件と同じぐらいの高さですし、前建までの距離もわりと確保されたポジションなので低層階でも日照は申し分ありません。
先日ご紹介したばかりのシティテラス小金井公園(鉄塔が敷地内にある)なんかもそうですが、鉄塔や高圧線(及び送電線)が気になってしまう物件て実は結構多いです。当ブログのブログ内検索で「鉄塔」とか「高圧線」とか入れていただくと結構ヒットするはずです。

間取り的には物件内では最も専有面積が確保されたプランで実質4LDKという形です。
75㎡なので通常であれば3LDKというところなのでしょうが、3LDK(2LDK+Sなど)は60㎡台前半が中心ですし、全体的に大分面積を絞ったコンセプトとなっているようです。この南に面した角住戸を除くと東向き住戸ばかりとなることも多少は影響しているでしょうか。

そういった理由もあり唯一南に面した当プランは実質4LDKとしては専有面積が小さくとも物件内ではかなり突出して面積が大きなものとなり、そのプランも角住戸らしく物件内では魅力あるものとなっている印象です。

物件内の複数のプランで採用されている東側のワイドサッシももちろん魅力的なものではありますが、南側、LDと洋室3に跨るように連窓サッシが採用されているあたりにも当物件の開口部重視の志向がうかがえ好感が持てますね。

南は妻側となるのでバルコニーに面した掃き出し窓のような高いサッシ高はありませんが、妻側に連窓サッシが採用されるケースというのは非常に稀なのです。南側窓際沿い天井部には梁が生じてしまう影響で引き戸の方立てが大きくなってしまい、LDと洋室3の境はスッキリはしませんが、仕方のないところでしょう。

東側のメイン開口部には斜めにカーブしたサッシを採用することで空間的な広がりをより感じることが出来るでしょうし、なかなか個性的なプランとも言えますね。

実質4LDKなので各居室畳数は小さ目で特に入口付近のデッドスペースが少なくないLDは少々手狭感が強いのですが、廊下は短めにする努力をしているように感じますし、収納も大きなものこそないものの数的には充実している方ではあるでしょう。

一方、浴室が1620ではなく1418なのは仕方(当然)としても、洗面所にはもう少しゆとりがあるとよかったかもしれませんね。

坪単価は211万円。オプレジやグランアルトの低層階よりも若干安い水準でしょうか。こちらはオプレジやグランアルトとは異なり「高さ」がない(周辺にも高い建物が少ない)物件なので、同階で比較するとこちらの方が単価高になりやすい傾向にはあると思うのですが、駅距離などがある分も考慮された結果この水準ということでしょう。
オプレジやグランアルトとは競合しない75㎡超、実質4LDKであることを考えればもう少し強めの設定でもおかしくはなかったのですが、上層階でも坪単価225万円ほどですし、5,000万円前後というグロスが障害となっている可能性が高いです。

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