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【最低70㎡超、最大90㎡超】ザ・パークハウス練馬美術の森3階90平米8,688万円【坪単価319万円】
2016-09-11

ザ・パークハウス練馬美術の森。

中村橋駅徒歩2分の6階建総戸数68戸のレジデンスです。

同じ中村橋駅で先行して分譲されたパークホームズ練馬中村橋クリアコートや同じ三菱地所のザ・パークハウス杉並上井草などとは異なりかなりゆったりとした専有面積が確保された物件となります。

最低でも70㎡超、最大で90㎡超というプランニングは価格の高騰する近年においてはかなり珍しいコンセプトであり、三菱地所さんのこの立地に対する自信というものを感じずにはいられません。

駅徒歩2分という近さもさることながら、その物件名の通り練馬区立美術館(及び貫井図書館)と美術の森緑地を斜向かいに望むことのできる駅前ながら比較的落ち着いたポジションがとても魅力的ですね。

中村橋駅の南口方面には駅徒歩3分にザ・パークハウスアーバンス練馬中村橋やプラウド練馬中村橋などの大手デベ物件がありますが、この立地の方が線路や道路(千川通り)などの喧噪の影響が少ないですし、この地を越える物件はなかなか出てこないのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_8548[1]
お部屋はB棟の90㎡超の3LDK、南東角住戸です。東側は近い距離にある隣接マンションの影響が強いですが、南側は低層建物のみで構成されているため3階でも圧迫感などはなく、日照良好なポジションとなります。

間取り的には前述のように90㎡超という昨今にしてはかなりゆとりあるものとなっています。90㎡超ながら4LDKでなく3LDKというプラン設定ですし、各所に一回り上の豊かさを感じることのできるプランとなります。

玄関前のアルコーブは角住戸にしては小さく物足りなさがありますが、一方で玄関下足スペースはかなり奥行が設けられており、折上天井と共に90㎡超の広さのある高額住戸らしさを感じることが出来る設えです。

90㎡超の3LDKであればLDはもっと広く出来ているケースもありますが、当プランはマスターベッドルームを8畳以上確保していますし、1620の浴室、洗面室の隣に独立した洗濯機置場(ユーティリティスペース)を設けるなどやはり70~80㎡台の住戸とはかなり異なる特徴のある造りとなっていますね。

洗面室をちょっと工夫すれば廊下からの動線に出来ていたはずで、リビングインなのは少し違和感があるのですが、これも時代の流れでしょうか。

また、東西にゆとりのない敷地形状、かつ、隣接建物の影響が少なくないため、東側にはバルコニーがありませんが、北側にバルコニーが設計された両面バルコニータイプとなっているのは評価できる点です。

なお、当物件は順梁ながらコンクリ手摺を多用した珍しい物件で(C棟だけはガラス手摺)、採光面を考えると少々疑問ではあるのですが、当プランはバルコニーの東側半分が縦格子手摺となっているので採光的にはまずまず悪くないでしょう。

坪単価は319万円。6階建ながら最上階は坪単価400万円を優に超える驚愕の価格設定となっているため、中低層階が安く感じてしまいます。上層階は視界抜けが良好ですし、敷地形状ゆえに南向き住戸の希少性が高いことが影響しているのは言うまでもありませんが、それにしても凄い価格差だなと・・・。
2階は3階よりも700万円も安い坪単価293万円ですし、凄い価格設定にしたもんだな・・・。当初の予定価格から変動しているところとしていないところがありますし、「結果的」にこの価格差になったようですが、「中古市場での低層と上層の評価額の差」は「新築時の価格差」とはかなり異なるものになる可能性が高いでしょうね。

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