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【駅直結×エリアでは珍しい23階建】ザ・千代田麹町タワー15階75平米17,150万円【坪単価753万円】
2016-09-10

ザ・千代田麹町タワー。

麹町駅徒歩1分、半蔵門駅徒歩4分、永田町駅徒歩8分、四ツ谷駅徒歩9分、赤坂見附駅徒歩11分、市ヶ谷駅徒歩12分の23階建総戸数83戸のレジデンスです。

敷地面積わずか600㎡ほどの23階建でスケール感という意味では突出した存在ではありませんが、この界隈の分譲マンションは麹町パークハウスやレグノグランデ一番町タワーの19階建がこれまでの最高層のはずで20階を越えるタワー感・ランドマーク感を備えた希少性のある物件となります。

また、敷地内に駅連絡用のEVがあり、地下で麹町駅に直結していますし、麹町界隈のランドマーク的な存在となる可能性が高いでしょうね。新宿通り沿いであり、全くもって静かな環境ではありませんが、高さのある物件のほとんどはこういった立地条件になるものですし、交差点方向に向かってインパクトのあるコーナーサッシを採用しており、目立つポジションゆえにデザイン面にもかなり力の入った物件となっていると思います。

近年、番町・四ツ谷・麹町界隈は次々と高額マンションが供給されており、需給面ではデベ的には芳しい状況ではないですが、当物件はマンション供給が非常に少ない紀尾井町や平河町にほど近いポジションであり、最近オープンしたばかりの東京ガーデンテラス紀尾井町に清水台公園、さらには、永田町の国会図書館なども気軽に行けるポジションであるのも魅力の1つなのではないでしょうか。

ちなみに、この物件はサンヨーホームズ、NTT都市開発、大林新星和不動産、と中堅どころの3社のJVです。大手財閥系デベが入っていないのでネームバリュー的には多少の物足りなさがあるかもしれませんが、主幹事のサンヨーホームズはザ・サンメゾン二番町エルドがなかなか良い出来でしたし、大手デベ物件と遜色のないパフォーマンスとなっている印象です(サンヨーなんで今どき珍しいオール電化ですけどもね)。

販売代理には東急リバブルの他、近隣でザ・パークハウス千代田麹町を分譲中の三菱地所さんを起用しています。ザ・パークハウス千代田麹町は大方完売しているということでガッツリ競合することはないですし、あちらを見送った方にも営業することになるのでしょうが、環境的には近似していますしここはさらに高い値付けになっていることを考えるとなんか違うような気も・・・。

公式ホームページ
IMG_8553[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。新宿通りの向かいとなる南側には背の高いオフィスビルがあるので、視界抜けはありませんが、東側は隣接するヒューリック麹町ビルをなんとか越えるポジションとなります。また、日照は申し分ありません。

間取り的には、11~16階の中層階に設けられたプランで17階以上のプレミアムタイプを除いたプライムと呼ばれている一般住戸の中では最も専有面積の広いものとなります。

ちなみに、第1期は37戸を販売するようですが、17階以上のプレミアムタイプは全て次期以降の販売となります。プレミアムタイプは最低でも80㎡超、約半分が100㎡超というかなりのラグジュアリー構成となっており、分譲価格は最低でも2億程度となるとのことです。20階以上になると前述のようにこのエリアではかなり貴重な階数になりますし、眺望的にも優れているのでかなりのプレミアム価格を予定しているようですね・・・。

このプランは「プライムプラン」なので間取り的にはかなり現実的なものとなっています。75㎡の3LDKということで「23区内の平均的な南の角住戸」という感じの大きさになります。玄関廊下はお手本のようなT字形で居室独立性は上々ですし、手堅くまとまっている印象のあるプランです。

ただ、FIXサッシを多用しすぎている点が少々残念に感じます。
前述のように麹町駅直結のランドマーク性を強く意識しているがゆえに全体的にFIXサッシを多用し透明感のある外観デザインを目指したのだと思いますが、このエリアは普通にオフィスビルが多くガラス面が目立つものばかりなわけですから、逆梁コンクリ手摺で壁面を多くするなどしてレジデンスらしい重厚感を出す形でも面白かったのかなと思いますね。逆梁ならば通りからの視線を遮ることが出来ますし。

また、FIXサッシとすることで(バルコニーを少なくすることで)柱の食い込みが多くなっているのも問題ですが、それ以上に南面FIXサッシによる真夏の直射が気になります。前述のように、オーソドックスな広さの3LDKで「普通に」ファミリーが生活することを意識したプランニングだと思うので、そのあたりをもっと重視してくれても良かったのかなと。

まぁ、麹町パークハウスやパークハウス麹町プレイスなどを見ても分かるように敷地面積が小さめなためか、周辺のオフィスとの調和を図るためか、ガラス面ばかりが印象的な物件が多くここも想像していた通りの物件ということにはなるので可も無く不可も無くという印象ではあるのですが・・・。

ちなみに、最大天井高は2.6m、窓際の下がり天高は2.1mと及第点ではありますが、価格帯からすると下がり天高はもうひと頑張り欲しかった感はありますかね。ちなみに22~23階は最大天高も下がり天高も20cmぐらい高くなります。
麹町パークハウスは梁を極力排除することで足元10cm未満から天井間際までの紛れもないハイサッシを採用した物件だったのでそれと比べるとインパクトに欠ける「普通」の物件という印象にはなりますが、麹町パークハウスが特別な存在というだけでここは駅直結という「印籠」がある物件なので構造面にそこまで力を入れるはずはありませんね。

坪単価は753万円。22~23階は1,000万円前後になるでしょうしもっと高くて相応かと思いますが、眺望が良いとは言えない中層階一般フロアの住戸でここまでの単価になるとは予想していませんでした。低層階でも500万円台後半からの設定ですし、駅直結であることがフルに価格に反映された形ですね。

【50㎡の角住戸としては最高水準の間取りパフォーマンス】ザ・千代田麹町タワー3階51平米8,970万円【坪単価583万円】 | topページへ戻る | 【UDSらしい高級感のある共用デザイン】パークリュクス渋谷西原6階68平米8,508万円【坪単価414万円】

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