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【15年ぶりのパークフロント】リビオ中野坂上パークフロント1階70平米5,998万円【坪単価283万円】
2016-09-24

リビオ中野坂上パークフロント。

中野坂上駅徒歩8分、東中野駅徒歩10分、中野駅徒歩18分の9階建総戸数27戸(非分譲住戸4戸含む)のレジデンスです。

北側は大久保通りに面したポジションではありますが、南側は細い道路の向かいに宮前公園を望むポジションで中野坂上駅を最寄り(かつ徒歩10分圏内)とする物件としては15年ぶりのパークフロントということになるようです。

パークフロントの物件というのはむろん少ないので1つの駅に限ってしまえば15年ぶりというのは特別驚くような数字ではないのですが、当物件は中野坂上駅に加え、人気の高い中央線沿線、東中野駅も徒歩10分で利用できる立地条件のパークフロントという点も強みになるでしょうね。
中野坂上駅は駅徒歩2分というかなり珍しいポジションのアジールコフレ中野坂上が現在分譲中でそこまでのインパクトこそありませんが、こちらもなかなか特徴のあるポジションですね。

敷地面積は450㎡にも満たないですし、大久保通りの拡幅計画により敷地北側の一部は都市計画道路にかかっている状況ではありますが、南向き住戸率が高い点も長所の1つとなるでしょう。

公式ホームページ
IMG_8559[1]
お部屋は70㎡の2LDK+S、南東角住戸です。敷地南東角にあたるこの住戸の南側には桃園川緑道(公園)との間に戸建の小さな敷地が入り込んでいますし、1階住戸なのでパークビューという感じではありません。ただ、大久保通りの影響は全くと言っていいほどないですし、1階住戸ながら日照も得られるであろうポジションとなります。

ただ、間取り的には少々地味ですね。パークフロントとなる南面を基本的に1フロア3戸で分け合うプランニングとなっているため、南面スパンは限られています。南面は柱がきれいにアウトフレーム化されているのは良いですが、柱の間隔も短めで南の開口部が思うように確保出来ていないのです。
また、この住戸は1階のため東側隣接建物の影響で東面からの採光は十分とは言い難いですし、角住戸感が薄いですね。

東西のスパンが短いため、必然的に南北に長くなり、キッチンと玄関の間、洋室1とサービスルームの間あたりに中間柱が存在していますし、全体として結構柱の食い込みが目立つ造りとなっているのも残念です。

玄関位置は角住戸としては悪くない方なので、廊下による面積消費は少ないですし、居室畳数や収納は専有面積なりに確保出来ているとは思いますが、洋室2の3.5畳(4畳未満)はあまり見かけることがない代物です。

洋室2の引き戸は大きく開け放つことのできるものとなっており、LDと違和感なく一体利用することが可能となっている点は非常に良い点かとは思いますけれども。

坪単価は283万円。中層階以上になるとパークフロントにプラスして新宿方面の視界抜けも得られるポジションとなるため、坪単価320万円を越えてきますが、そのような長所がない分、低層階は単価が抑えられています。
東京メトロや都営だけでなくJRも徒歩10分圏内で利用できるポジションなので、間取りがもう少し良ければ坪単価300万円はくだらないところだとは思うのですが、1階住戸の囲まれ感と難のある間取りが影響し、このご時世としては目に優しい単価設定となっている印象です。

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