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【2棟共にパークフロントの大規模物件】グランドメゾン元住吉2階72平米5,840万円【坪単価267万円】
2016-12-18

続けて、グランドメゾン元住吉。

設計・施工は当然のように長谷工ですが、直床でなく二重床が採用されており、外観デザインも同じ長谷工設計・施工のビッグプロジェクトであるグランドメゾン江古田の杜と共通する点が見られますね。

建物上部は少々単調な印象のあるもので、地味な印象が強いのですが、エントランス前や敷地外周部に施された石積みは積水ハウスの十八番と言えるもので、やはり存在感があります。

総開発面積約39,500㎡という類い希なスケールを誇るグランドメゾン江古田の杜に比べるとスケール感ではかないませんし、当物件の場合はサウステラスとノーステラスの敷地が公道で分離されてしまっていることもあり、2棟合わせた総敷地面積11,300㎡超のスケールを感じづらい面がなくはないのですが、前回の記事でも書いたようにそれぞれの敷地に面した位置に公園があるのは大きな魅力の1つでしょう。

公園隣接というポジションゆえに敷地内には広さのあるガーデンなどは用意されておらず、空地率もサウスで34%、ノースで36%という低い水準で積水ハウス物件らしさが感じづらいのが少々残念ではあるのですが、公園隣接というポジション自体が贅沢なことですので致し方ないところではあると思います。
また、立地が良いだけにもっと高級感のあるものを見たかったという思いも当然ありますが、価格帯的にも想定していたよりも安かった印象のある物件ですしこのご時世なりにコストとのバランスを上手に保った物件という見方も出来ます。

ちなみに、プラウドシティ元住吉は正方形の敷地形状で敷地中央部に大きめのプライベートガーデンを施しておりそこが最大の売りとなっていました。あちらは公園隣接ではないのでそのようになっていたと思いますが、一長一短で好みの分かれるところになりそうです。

前回のグランドメゾン元住吉

公式ホームページ
IMG_9449[1]
お部屋はノーステラスの72㎡の3LDK、東向き中住戸です。東側細い道路の向かいは低層住宅街となるので2階でも圧迫感はありませんし、日照も東向きなりには得られるでしょう。

間取り的にはかなり特徴のあるものとなっています。当物件はノース・サウス共に正方形に近い敷地形状をしており(どちらの方向から見ても奥行のある敷地形状ということ)、各戸に奥行が出てしまうことが避けられないという事情があります。

実際、当物件は角住戸や最上階の特殊プランなどを除きワイドスパンと言えるようなものは存在しませんし、中住戸はほぼ例外なくナロースパンな造りとなっています。
総戸数が少ない小規模物件であれば角住戸率が必然的に高くなるので中住戸がナロースパンであっても販売面への影響はそれほど大きくはないのですが、当物件のような大規模物件となるとどうしても角住戸率が低くなり、販売の成否を決めるのは中住戸の出来にかかっていると言っても過言ではないので中住戸の設計は非常に大切となります。

というわけで前置きが長くなってしまいましたが、当プランは隣戸に跨がる吹抜を設けることでナロースパンをカバーしようとしているということです。

ただ、吹抜では採光は十分とは言えないですし、洋室3室中2室が吹抜だけに面しているという状況はお世辞にも褒められたものではないのですが、サービスルームの共用廊下側に開口部を設けていないのはプライバシー面ではプラスに働きますし、悪いことばかりではないでしょう。

まぁ、吹抜を設けずに、吹抜でえぐられている分の面積を共用廊下側からセットバックしたきれいな長方形の田の字プランにした方がまだ良かったという意見もありそうですが、このスパンだと廊下の両サイドに洋室を設けた一般的な田の字プランとするのは難ししかったということなのかね???

奥行があるので廊下が長いのは残念ですが、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されている点には好感の持てるプランです。

坪単価は267万円。サウスの南向き上層階には坪単価330万円超の住戸もあるぐらいですし、間取りに難しさがあることや日照時間が短いことが影響し物件内では目に優しい水準となっています。ノースの西向き低層階には坪単価250万円未満の住戸もありますし、8階建の物件にしてはかなり単価差を設けた物件という印象がありますね。

当物件の大きな特長は、立地とスケール(共用部の充実)ということを考えれば条件の芳しくない住戸でももっと高めの単価設定になっていてもおかしくなかったのですが、マンションの売れ行きの悪いこのご時世に総戸数306戸というけして少なくない数を捌くためにこのような現実的な価格設定にしているのかもしれませんね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板、トイレ手洗いカウンターなど単価を意識したものになっており、特に坪単価250~270万円程度の住戸にとってはお得感がありますが、浴室照明がダウンライトではなくブラケットタイプなのは少し残念ですね。

管理費は212円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付なので平均よりは安い水準には出来ています。総戸数306戸というスケールメリットがあることからすると200円/㎡を切るぐらいでもおかしくはなかったですが、駐車場はほぼ機械式ですし、共用施設としてラウンジ、ママラウンジ・キッズルーム、パーティールーム、ゲストルームなど一通りのものはあるようですのでこのぐらいの水準になるのは仕方ないでしょうか。
共用施設はノース・サウスの相互利用が可能とのことです。

306戸という総戸数からするとコンシェルジュサービスがあってもおかしくはなかったですが、採用されていないようです。

駐車場はサウスが67台、ノースが61台となります(それぞれ身障者用1台を含む)。

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