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【ラ・トゥールじゃないんだ・・・】六本木グランドタワーレジデンス15階104㎡800,000円【坪賃料25,405円】
2016-09-14

本日は久々の賃貸版です。

六本木グランドタワーレジデンス。

六本木一丁目駅徒歩2分、六本木駅徒歩7分、神谷町駅徒歩9分の27階建総戸数226戸(一部地権者住戸有り)の高級賃貸タワーレジデンスです。

スミフさんによる六本木一丁目駅前の大規模複合開発の一部として今年3月に竣工したばかりのタワマンで40階建のオフィス棟、3階建の商業棟と共に泉ガーデンの向かいに誕生しています。
駅徒歩1分ではありませんが、新設の六本木一丁目駅西口改札からは雨に濡れることなくアクセスが可能な価値ある駅直結タワーとなりますね。

当物件は物件名が決まる前からウェブ等で賃貸募集が開始されていたのですが、スミフさんなので当然にラ・トゥールになるのかと思っていましたが、意外にもこの「グランドタワーレジデンス」という名称になったようです。

オフィス棟がグランドタワーなので自然な流れ、というか、西新宿に新宿グランドタワー(ただし、共同住宅はラ・トゥール新宿グランド)があるので、その流れを受け継いだものと言えるのでしょうが、だったらこちらも「ラ・トゥール六本木グランド」だったような・・・。

ちなみに、ラ・トゥール新宿グランドはレジデンスと同フロアにオフィスが共存しているという特殊すぎる設計で必然的にレジデンスの階高がオフィスと同じで異常に高いという世にも珍しい物件でした。

この物件は普通にオフィスとレジデンスが別建となった一般的なコンセプトで、レジデンス棟は27階建とそこまで高さがないのも少々残念ではありますが、当然のように免震構造が採用されていますし、設計に日建設計、施工に大成建設という組み合わせも申し分ないものです。

外観
IMG_8624[1]
お部屋は104㎡の2LDK、南西角住戸です。南側には道路の向かいに18階建のアパートメンツタワー六本木があるのでパノラマビューとは行きませんが、南西~西側にかけての視界抜けは良好ですし、南東方向には東京タワーもかなり大きく見えることでしょう。

間取り的には、前述の通りの希少性十分の立地、また、外国人需要も豊富なポジションということでこのような100㎡超のゆとりあるプランが豊富に用意されています(低層階には50㎡台のお部屋も存在してはいますが)。

そして驚きなのはフルバルコニーでしょう!
スミフさんの高級賃貸タワーと言えばオフィスビルのような全面ガラス貼りの外観、つまり、ほとんどバルコニーを設計することなくFIXサッシばかりを用いたまさにホテルの客室のようなプランを思い浮かべる方も多いと思いますが、この物件は驚きのフルバルコニー!!!

一部住戸には若干のFIXサッシが用いられている部分もありますが、全プランにこのような大きなバルコニーが存在しており、これまでとは全く異なるコンセプトとなっていることに面食らいました。

フルバルコニーとしたことできれいに柱をバルコニー内に逃がせていますし、奥行のあるバルコニーには透明なガラス手摺(グリーン色)を採用したことで室内からの眺望も十分に楽しめるものとなっています。

最大天井高は約2.7m、そして下がり天高でも2.3~2.4mはある水準、さらに言えば2.7mの最高部にビルトインエアコンがついているあたりも流石ですね。

T字形にきれいにまとまった玄関廊下も一級品ですし、なんとも贅沢かつ理想的な角住戸です。

ちなみにウォークインクローゼットにも非常扉が用意されています。以前どこかのラ・トゥールの記事で指摘したようにバルコニーがない物件においてはバルコニーからの避難経路(ハッチ階段やペラボーを破っての隣戸経由)が用意出来ないので、建築基準法上こういった非常扉が必要でしたが、この間取りでもあるとは意外でした。とってもとっても安心な設計だわ。

坪賃料は25,405円。スミスさんですし30,000円を超えるものがもっとあってもおかしくないのではないかと思っていましたが、案外普通でした。一旦空室がなくなればそれ以後は賃料を上げてきそうな気がします・・・。

ちなみに早速地権者住戸が中古市場に出回っていますね。
このお部屋と同じ南西角で眺望的にも大きな差のない12階の74㎡が19,800万円だそうな。仮にこのお部屋と同じ賃料単価とすると賃料はおおよそ57万円で表面利回りを計算すると約3.45%・・・。3Aや六本木界隈では坪単価800万円以上の中古物件が未だ数多く溢れており、マンションの売れ行きが悪いとはこれっぽっちも思えない状況ですね・・・。

設備仕様面はいわゆる分譲マンションの坪単価800~900万円の物件には遠く及ばない一般的なものではありますが、キッチンにも床暖房、全熱交換器、オーブンコンロなど高級賃貸らしいものは備わっています。

なお、賃貸は管理費に賃料が含まれていますが、中古物件を見ると管理費単価は293円/㎡とかなり割安感のある水準ですね。
共用施設はフィットネスとパーティールームぐらいのようですが、内廊下に各階ゴミ置場、そして24時間対応のコンシェルジュサービスとかなりホスピタリティの高いサービスが採用されているのでリーブナブルと言えます。

【駅徒歩3分でこの単価】ウェンブリー表参道4階71平米377,000円【坪賃料17,660円】 | topページへ戻る | 【柱を風車型に配置!!!】グリーンパーク日暮里2階50平米3,830万円【坪単価255万円】

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