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【人形町?浜町?いやいや水天宮前?】リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス70平米8,280万円【坪単価391万円】
2016-09-17

リビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス。

水天宮前駅及び浜町徒歩5分、人形町駅徒歩6分、茅場町駅及び馬喰町駅徒歩13分の10階建総戸数36戸(うち事業協力者住戸3戸含む)のレジデンスです。

水天宮駅、人形町駅、浜町駅の丁度中間付近に位置する物件で物件名を何てつけるか悩む気持ちも分かりますが、この名前は正直どうかと・・・。人形町ときたのに、さらに日本橋浜町って・・・。「アドレスが日本橋浜町」で「人形町駅も近い」ということからどうしても両方を入れたかったようですが、そもそも最寄駅は水天宮前駅ですし、なんだかな~って感じですよね。
このマンションに住んでも住所にマンション名は書かないですね、長くて面倒だもの(汗)

ただその一方で「グリーンテラス」という物件名はわりかししっくり来ますね。敷地西側に戸建が1つ残ってしまっているので隣接こそしていませんが、西側住戸からは浜町緑道が望めるポジションで前建までの距離も確保されているのでなかなか開放感の高い立地条件です。

大通り沿いではないですし、日本橋エリアの物件としては囲まれ感の少ない住環境に優れたわりと珍しい物件ということは言えるでしょう。浜町緑道沿いの物件供給自体も結構久しぶりですしね。

公式ホームページ
IMG_8630[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南東方向は新大橋通り沿いの高さのあるビルに視界を塞がれますが、隣接しているわけではなくある程度距離がありますし、この上層階住戸からであればそれ以外の建物の影響は少なく日照的にも問題ないでしょう。浜町緑道とは反対方向になるので緑道ビューの開放感がないのは残念ではありますが、大通りから内に入った3LDKに適したポジションと言えそうです。

間取り的には物件内では最も広いもので唯一の3LDKになります。角住戸は廊下が長くなることが少なくないので70㎡は一般的には「ギリギリの面積」とも言えるのですが、日本橋エリアでは何ら珍しいことではありませんし、ギリギリながらもしっかりと70㎡を確保した設計は評価されるべきでしょう。

ただ、やはり廊下は少々長めで(LDの入口付近の実質的な廊下部分を含む)、専有面積に占める居室畳数割合は69.4%((15.0畳+6.0畳+5.0畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷70.01㎡)と低い水準、さらに言えば2本の柱が大きく食い込んでいる点も残念ですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

また、同プランの低層階住戸における隣接建物の影響を加味したのかもしれませんが、LDの東側に開口部が設計されていない点にも勿体なさを感じます。

収納は大きなものは少ないですが、数自体は豊富ですし、専有面積なりのものが確保されているように思いますが、浴室は1418でなく1317なのも気になる要素の1つです。
パークホームズ金沢八景ステーションベイフロントで面食らったように昨今は70㎡以上ありながら浴室が1317というケースもごくたまに見受けられるわけですが、やはりファミリーを対象としたプランニングである以上は1418はあるべきと思いますね。

坪単価は391万円。低層階は360万円ほどからの設定でそれに比べると高くはなりますが、上層階のわりには思っていたよりも「普通」ですね。
同じ水天宮前駅が最寄りとは言え、日本橋中州アドレスで日本橋エリアの中では地位(じぐらい)が高いとは言えないポジションだったパークホームズ日本橋水天宮前こそ平均坪単価315万円ほどでしたが、人形町駅徒歩5分圏内や浜町公園周辺などちょっと良い立地になると平均坪単価400万円越えは当たり前でプラウド日本橋人形町ディアージュなんかは450万円さえも越えているような状況ですので大分普通に感じるというものです。
まぁ、ここ1~2年の三越前~人形町エリアの価格高騰が特に凄かったため400万円を切ってくると安く感じてしまう面が少なからずあるのですが、10年前の日本橋は200万円台が当たり前だったわけで昨今の相場の勢いがなくなった時にどの水準で落ち着くかが興味深いと思っています。

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