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【梁の空中出しは北側だけ】シティタワー白金16階62平米9,680万円【坪単価516万円】
2016-09-19

続けて、シティタワー白金。

設計・施工は西松建設です。
同じ19階建でスケール的にここと酷似したダイレクトタワー池袋要町がやはり西松建設ですね。ダイレクトタワー池袋の時点では西松建設は単独でのタワー実績は少なかったですが、その後、40階建のパークシティ大崎ザ・タワー、24階建のザ・パークハウス中野タワー、17階建のブランズ横浜などデベを問わず蒼々たる高額物件で起用されており分譲マンションにおいての存在感は日増しに大きくなっています。

ここは高額タワーと言えどもスケール的に小さいためか免震構造や制振構造は採用されておらず少々の物足りなさはありますが、2層吹抜のエントランスホールはまずまず高級感のある設えですし、最上階及び頂部にガラスウォールをふんだんに施したことで19階建の物件としてはかなり存在感のあるものとなる可能性が高いです。

ちなみに当敷地の北側道路は都市計画道路となっており、将来的に100㎡弱の土地が収用される可能性があるので、現状で容積率目一杯に建築しているようだと将来的に既存不適格となります。
また、港区が昨秋より広域で絶対高さ制限を導入した影響で(この物件はその前に認可されている)、このエリアは今後35mの高さ制限が設けられますが、建替や周辺環境配慮による特例(例外規定)も合わせて設けられているので一度建ってしまえばその後の影響はそこまで大きくないと考えて良いのではないでしょうか。
港区の既存タワーの多くもこれに該当してしまうわけですし、こういった高額タワマンはた~くさん税金を納めてくれている方が所有しているわけですし、既存のものの価格に大きな影響を与えるようなことは普通しませんよね。
基本的には「これ以上」高い建物を乱立させないために導入されたものだと思いますし、「既存のものを排除するため」のものではないはずです。

前回のシティタワー白金

公式ホームページ
IMG_8635[1]
お部屋は62㎡の1LDK+S、北東角住戸です。北東方向では前回の記事で書いたように北里大学に70mの高さのある建替が進行中ですので、その影響は避けられませんが、隣接しているわけではなく距離はある程度あるので眺望が望めないということはないでしょう。

間取り的には1LDK+Sではありますが、実質2LDKというプランで、2LDKにしては専有面積が結構広めなプランとなります。

専有面積のわりには柱の食い込みが目立つのが少々残念ではあるのですが、北面の柱及び梁のアウトフレームには見所がありますね。

グランドミレーニアタワー&スイートシティタワー武蔵小杉で全面的に導入されていた工法が北面だけに導入されており、柱・梁をほぼほぼ空中に出すことが出来ています。
この工法を採用することによりダイレクトサッシの開放感はそのままに室内の梁や柱のデッパリを軽減できることになりますね。

東面もわずかにそのような形にはなっていますが、雀の涙ほどの幅でしかなく価格帯からするともう少し頑張って欲しかった感は強いですが、そもそも1フロア面積の小さい小規模物件では柱を逃がすのが難しいものですから仕方ないのかね。
敷地面積にはかなりゆとりがある物件ですので、物理的には全然余裕があると思うのだけども。

一方、60㎡超の実質2LDKだけあって居室畳数は十分に確保されていますし、収納もかなり充実させたタイプとなります。キッチンは3.1畳と特別大きくはありませんが、L字形なのが良いですね。

バルコニーが北西部のとってつけたような位置にしかないのは少々残念でしょうか。

坪単価は516万円。先ほどの数少ない80㎡超のプランではなく一般的な広さの「2LDK」の中ではグロスが嵩む面積帯のプランということもあるのか先ほどのプランに比べると単価は1割以上安くなっています。むろん北里大学の新棟の影響も多少は加味されてはいるのでしょうが。
こちらが安いというのではなく、相対的に80㎡超のプランのプレミアが大きく設定されている印象を受けますね。

設備仕様面は、スミフ物件なので基本的に期待はしていなかったのですが、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコン(80㎡超のタイプは洋室1~2室にも)など、一応は単価を意識したものにはなっているようです。
室内の建具などは一般的な範疇のもので坪単価500万円超の物件としては寂しさがありますが、スミフさんなので仕方ないですね。もちろん全熱交換器もついていません。

管理費は314円/㎡。コンシェルジュサービスこそありませんが、内廊下、ディスポーザー付、さらに各階ゴミ置場もあるのでもっと高いかと思いましたが、わりとリーズナブルな水準でした。

駐車場は全21台で機械式中心です。

【住商?東急?ところがどっこいプロパストなの】クラッシィアルテときわ台6階62平米5,390万円【坪単価286万円】 | topページへ戻る | 【スミフなのに80㎡超で2LDK】シティタワー白金16階83平米14,500万円【坪単価575万円】

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