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【上層2フロアはメゾネット】イニシア練馬北町7階86平米7,598万円【坪単価293万円】
2016-09-18

続けて、イニシア練馬北町。

設計はアーキフォルム、施工は新三平建設です。
アーキフォルムはプレミスト九段ザ・パークハウス市谷甲良町などの高額物件での実績もある会社さんですね。

専有部のホームデコレーションサービス(プレミアムは有料)による差別化もイニシアならではのものと言えますが、共用部のデザインも他デベのものとはかなり毛色の異なるものとなっています。
エントランスのコーディネートを担当しているのはインテリアショップの「トランシップ」で緑が豊富にあしらわれた空間はインテリアショップの入口のようなお洒落な雰囲気を醸しだしてくれています。

また、エントランスファサードは「なまこ壁」をモチーフにデザインされているようでこれもまたかなり趣がありますね。

ちなみに、当物件の敷地は北側のみが接道しており間口が狭いため、このような優雅なエントランスをデザインしたことで駐車場が1台も設置することが出来ていません。駅徒歩2分の物件ではあるもののかなり思い切ったプランニングという印象を受けてはしまいますが、一応、敷地外に2台(第三者と直接契約)だけ用意しているとのことです。

7~8階のメゾネットタイプはかなり高額、かつ、ゆとりある専有面積ですし、もう少しそのあたりに配慮しても良かったような気はしますけれどもね。

前回のイニシア練馬北町

公式ホームページ
IMG_8639[1]
IMG_8640[1]
お部屋は86㎡の3LDK、北東角住戸です。最上階住戸なので周囲に視界を遮るものはなく開放感のある眺望が楽しめますし、ルーバルに出れば南側からの日照を得ることも出来るでしょう。

間取り的には、上層2フロアにまたがり3戸だけ用意されたメゾネットタイプでかなりインパクトのあるものですね。コスモスイニシアさんはイニシア元住吉では100㎡前後のメゾネットを積極的に採り入れていたので個人的にはそこまで驚くほどのものではないのですが、こういった立地条件の物件で貴重な上層2フロアにメゾネットを採用するというのはかなり稀なことです。

そこそこ近い位置にライバル物件はあるものの、貴重な駅徒歩2分という立地で駅近というだけで十分に売れそうな物件で、個別住戸にそこまで差別化を図らずとも「駅近で普通に条件の良い上層階」というだけで難なく売れる可能性が高い、と考えるのが一般的だからです。
普通のデベではまずこのようなメゾネットは出来ない、イニシアさんだからこそ実現したものと言えるでしょう。

さてさて、当ブログではなるべく多くの方の参考に資するように物件内では数が少ない特殊住戸はどちらかというと掲載しない方向なのですが、このメゾネットは個人的にもかなりツボだったので取り上げることにしたという事情があります。

何がツボだったかと言うと、階段の位置ですね。マニアックで申し訳無い(笑)。
大概のメゾネットプランというのはLD内の目立つ位置や廊下に階段があるのがほとんどなのですが、この物件はLDの陰にあるのがなんか珍しいなと。
階段を上っていくと西側に窓が設けられていますしなかなか面白い配置のメゾネットという印象があります。

専有面積に占める居室畳数割合は64.7%((15.9畳+8.0畳+5.7畳+4.6畳)×1.62㎡【※】÷85.63㎡)ということで階段があるゆえにかなり低い水準にはなっていますが、メゾネットである以上は仕方ないことでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

柱はほぼほぼアウトフレーム化されているのでそれによる面積消費は少ないですし、収納も専有面積なりに充実した印象のあるプランです。

坪単価は293万円。階数からすると単価はこんなもんなのだと思いますが、「有効面積」を考慮すると少々お高い水準でしょうね。ルーバルのプレミアムこそありますが、メゾネットプランはLDが2層吹抜となっていたりロフトがあったりすることも少なくないのに対して、このメゾネットにはそのような空間的な「+要素」がそこまでありませんので、もう少し階段による面積消費を加味した単価水準を目指して欲しかった印象があります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものは見当たりませんが、食洗機、ミストサウナはついたいつも通りのイニシア仕様です。一般プランのトイレは手洗いカウンターがついていないのが残念ですが、80㎡超のメゾネットプランにはついているようです。

管理費は241円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数38戸でスケール感があるとは言えないためか平均的な水準よりは幾分高めの設定になっています。管理形態も通勤でなく巡回ですね。

【スミフなのに80㎡超で2LDK】シティタワー白金16階83平米14,500万円【坪単価575万円】 | topページへ戻る | 【このバルコニー形状ながら柱をアウトフレーム】イニシア練馬北町4階70平米5,998万円【坪単価283万円】

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