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【6~25時台までのシャトルバス】シティテラス小金井公園76平米5,098万円【坪単価221万円】
2016-09-21

シティテラス小金井公園。

花小金井駅徒歩8分、武蔵小金井駅からはバス6分+徒歩4分の9階建(建築基準法上は地上8階地下1階建)総戸数922戸のレジデンスです。32,000㎡弱の敷地を有しA棟~H棟まであるという超々大規模物件ですね。この物件の売れ行き次第にはなると思いますが、当物件の西側敷地でも同規模の物件が供給される可能性があり、合わせると本当に凄い数の供給になりますね。

花小金井駅は徒歩10分圏内とは言え、武蔵小金井駅からはかなり距離のあるポジションなので「922戸」の販売は普通ならば「価格で勝負」せざるを得ない所ですが、同じく居住者専用シャトルバスを導入するシティテラス横濱戸塚の記事で書いたようにスミフ物件では基本的にそのような戦略は行われません。

ただ、やはりここも都心物件ではないですし、東京都市部最大(総戸数468戸)のパークハウスである花小金井駅徒歩7~8分のザ・パークハウス花小金井ガーデンの後発という明確な価格比較対象もあることからスミフ物件の中では「普通」の価格設定になっている印象を受けるのも事実です。
当物件はシャトルバスを導入する物件の中でも大規模な部類にあたり日中もそれなりの利用者数を見込めることが予想されることから、6時台~25時台まで(平日)という長時間の運行(予定)はかなりのメリットになるはずですが、その分があから様に物件価格に上乗せされているという印象はないですね。

ちなみに、シティテラス横濱戸塚は自物件も同じくシャトルバスを導入する周辺物件も軒並み最寄駅まで徒歩20分超というポジションであったのに対して、こちらは曲がりなりにも(敷地が広いので棟によってはさらに2~3分は簡単にかかる)最寄駅までは徒歩8分というポジションではありますし西武バスなどとの兼ね合いもありますので、思ったよりもシャトルバスの利用者が増えないという可能性もなくはないのでしょうが、きちんと完売すれば922世帯もいるわけですし、シャトルバス導入実績の豊富なスミフさんであれば運用に問題がでてくる可能性は低いのではないかと思いますね。

それ以外にも敷地内にも存在している鉄塔(及び送電線)など気になる要素もありはしますが、小金井カントリー倶楽部(+小金井公園)に隣接したポジションで、周囲を第一種低層住居専用地域に囲まれたザ・パークハウス花小金井ガーデン同様に周囲の建物の影響が少ない良好なポジションにある物件と言えます。
2物件合わせて1,400戸近い数があるので完売までの道程はかなり長いものとなりそうですが、ある意味時間がかかって当然の状況なのでそこで物件の良し悪しを測るのは適切ではないでしょうね。
まぁ、シャトルバスや隣敷地のことなどもあるので当物件はことさら「売れ行き」が気になってしまうとは思いますけれども・・・。

公式ホームページ
IMG_8632[1]
お部屋はC棟の76㎡の3LDK、南東角住戸です。C棟は敷地南端、つまり、小金井カントリー倶楽部に隣接した位置にあり、ゴルフコースの周囲の豊かな緑に面したポジションとなります。
小金井カントリー倶楽部は都内とは思えない緑が大きな特長の1つとなっているゴルフコースでホームページ上でも「緑に囲まれた非日常空間」と謳っているぐらいです。注意書きがなされているように緑との間には防球ネットが施されているので眺望への影響はありますが、こんな立地はなかなかないですね。

ちなみに、C棟は鉄塔の影響で中程で2つに分離されており、当プランは南東角とは言え20~30M先にC棟(東棟)、かつ、南東方向比較的近いポジションに鉄塔があるというポジションになるのですが、南東~南西にかけては小金井カントリー倶楽部を一望することが可能です。

さて、間取り的にはそのような一長一短のポジションであるためか、専有面積はそこまで大きくは設定されてはいません。
角住戸ながら中住戸と同じような田の字プランが採用されており、大きな特徴はないですね。

シティテラス国立では同じ長谷工施工でもきれいな完全アウトフレーム田の字が採用されていましたが、ここ1~2年のスミフ(+長谷工)田の字は基本的に共用廊下側の柱は食い込んだものでこの物件も例外ではありません。

特にこのお部屋は一応は角位置にあることが影響し北東角の柱の食い込みを隣接住戸と分け合うことが出来ていないため、中住戸よりも柱の食い込みが目立つものとなっています。

一方で連窓サッシや大きく開け放つことのできるウォールドアなど開放感を意識した設計となっている点はスミフらしいツボを押さえたもので評価出来ますけれどもね。

また、70㎡前後中心の中住戸よりも+5㎡のゆとりがあるため、収納をかなり充実させることが出来ていると思います。居室畳数が大きくなっていることもさることながら、この収納の充実は馬鹿に出来ませんね。下手に80㎡超で廊下が長くならざるを得ない角住戸よりもこのような玄関廊下が一直線の中住戸(むろんプライバシー的に優れているとは言えませんが)の方が遥かに使い勝手があることも少なくありません。

坪単価は221万円。低層階は200万円を切るぐらいからありますが、上層階でもこの水準なのは鉄塔ゆえでしょう。C棟の南東角や南西角は当物件内で最も良いポジションと言えるため、80㎡台半ばの4LDKが用意されており、上層階は坪単価270万円超という驚きの価格水準となっていますが、この「プチ南東角」はそういったNo.1的な位置付けにはなりえないのでまずまず目に優しいものとなっています。鉄塔の影響が強いとはいえ、スミフさんは基本的に条件の悪い住戸も過度に安価にしない(パンダ部屋にしない)のが基本スタンスですので、そういう意味ではここはまだまともな価格設定かなと。

都心部を除くとスミフさんの物件は案外真っ当な値付けがなされていることも少なくないことは以前から述べている通りですが、この物件もその部類になるでしょうね。そもそも都心部のスミフ物件は低層階も高層階も同じ値段にするのが普通ですし・・・。

なお、当物件の第1期はスミフさんにしては珍しく120戸とそれなりの数を一度に販売しています。その数字からも一部住戸を除きまともな価格設定になっていると言えるでしょう。922分の120は他デベだったらかなりヤバイですが、スミフさんの場合はかなりの好スタートと言えます(笑)。

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