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【ミニショップもDIYルームも屋上テラスもあるよ】シティテラス小金井公園2階70平米3,698万円【坪単価175万円】
2016-09-21

続けて、シティテラス小金井公園。

設計・施工はやっぱり長谷工で前回の記事で書いたように共用廊下側の柱のアウトフレームはイマイチですが、しっかりと二重床が採用されているのは好材料でしょう。

A棟からH棟まであるという超多棟構成の超大規模物件であり、建物自体には「団地感」があるというかシティテラス横濱長津田などに見るような一味違う高級感はありませんが、エントランス周りには2層吹抜などのガラス面の目立つ共用空間を数多く配置したことで地上、つまり敷地北側からのこの物件の景観は価格帯以上の存在感・高級感のあるものとなる可能性が高いです。

また、敷地面積32,000㎡弱、総戸数922戸という類い希なスケールを活かした充実した共用施設も当物件の見所の1つで、共用施設はパーティーラウンジ、キッズルーム&ペアレンツサロン、和洋のゲストルーム、フィットネスジム、ライブラリーと言ったあたりのメジャーなものだけに留まらず、シアター&カラオケルーム、スタディルーム、グルーミングルーム、DIYルーム(すごいな(笑))、と最近のスミフ物件ではあまりみることがないレベルの充実っぷりです。
DIYルームとかどの程度使う人がいるんだろう?とも思ってしまったりもしますが、アンケートで共用サービスなどを決めたというファインシティ横浜江ヶ崎ルネでも同様のものが存在していますし、結構あるといい施設なのかもしれません。

コンビニ的に利用できるミニショップも立地条件からすると非常に有難いでしょうし(総戸数400~500戸クラスだとマンション住民だけの利用では運営コストが厳しいでしょうが、1000戸近いスケールであればおそらくそれなりに回るのではないかと予想しています)、9階建ながら眺めの良い立地ゆえに屋上テラスが用意されているのも特筆すべき点となるでしょう。

多彩な共用施設を活用したカルチャーサービスプログラムも予定されているようですし、スミフさんらしくない物件ですね。

管理費は255円/㎡。充実した共用施設やディスポーザーの他、コンシェルジュサービスや24時間有人管理が導入された物件なので外廊下ながらそれなりの単価にはなっていますが、シャトルバスは無料ですしこの水準であればコスパは悪くないのではないでしょうか(むろんこの管理費で管理組合の収支上問題が生じなければ)。ザ・パークハウス花小金井ガーデンは170円/㎡にも満たない水準だったのでそこと比べてしまうとかなり馬鹿にならない差があるとは思いますが・・・。
ちなみに、スミフさんはワールドシティタワーズなどではバス1回乗車ごとに100円の料金を課していたはずですが、この物件のように「管理費に含まれた利用するしないに関わらず負担する形」の方が安定収入があり望ましいということなのでしょうか???
この物件の入居は2018年4月でまだそこそこ期間があるので、入居開始のタイミングでそれなりの数が売れているのだとは思いますが、入居開始のタイミングで住民自体が少ないと(ある程度売れていないと)バス収支に支障をきたす可能性があるため、管理費込の形が安心という見方もあるでしょうね(売れていない住戸の管理費は当然にスミフさんが負担します)。

また、当物件は太陽光発電が導入されていませんが、日照良好なこの広大な敷地を考えると太陽光発電装置をつけてくれていたら管理費は大分抑えられたのではないかと思ってしまうのも確かです。

前回のシティテラス小金井公園

公式ホームページ
IMG_8633[1]
お部屋はF棟の70㎡の3LDK、西向き中住戸です。敷地東側のD~Hの5棟は東向きなのかと思ったらこのF棟とE棟は西向きなんですね。このF棟はH棟と背中合わせで建っており、駐車場を挟んでE棟の共用廊下とお見合いという形になります。当物件は敷地形状からするともっと南向き住戸率を高くできるような気がしていましたが、案外低いですね。角住戸を除くと南向きとなるのはA2棟、B棟、C棟の3棟のみとなります。

ザ・パークハウス花小金井ガーデンはかなり南北に長い敷地形状で南向き住戸率の低さが最大の難点という印象があり、この物件の南向きに需要が流れてくるイメージを持っていたので第1期の供給や人気などをみていても大方予想に反しないものとなっている印象ではあるのですが、そういう意味では当物件の南向き以外の棟の販売は簡単ではないとも言えます。郊外の超大規模物件ゆえにスミフさんにしては真っ当な価格設定にはなっているとは言え、いわゆる客寄せパンダ部屋などは基本的に作らないスミフさんですので、物件内で条件が芳しくないお部屋の販売はかなり長期化しそうな様相ですね。

話がそれましたが、このF棟プラン、2階表記ながら専用庭付となります。建築基準法上は1階にあたるプランで専用庭の前には共用の駐車場があるポジションとなります。

このような立地の物件は基本的に交通利便性よりも環境面を重視する方をターゲットにしているので、南向きでないことはやはりマイナスではあるのでしょうが、このプランは「テラス+専用庭」で6m以上の奥行があり、南西方向からだけでなく南方向からの日照も浴びることのできるポジションであるのは評価できる点となるでしょうね。1階住戸は下階住民を気にかける必要がないので小さなお子さんのいるファミリーには良いですし、特にこういった南向きではないケースにおいてはテラスや専用庭のおかげで南からの日照を得られるケースが少なくないので、下手により高額な上階を買うよりも1階がオススメだったりもしますね。

一般的な田の字ベースのプランなので間取りについては多く語ることはありませんが、連窓サッシとウォールドアに加えこの奥行のあるテラス専用庭空間があることで空間的な広がりはかなりのものとなるでしょう。

坪単価は175万円。南向きでない1階住戸ということで第1期の販売住戸の中では下限の単価になるようです。パンダ感はないですが、悪くない現実的な水準でしょう。
未販売住戸の価格を明らかにしないスミフさんなので全体平均は不明ですが、おおよそ200万円を少し越えてくるぐらいになるのでしょうか。ザ・パークハウス花小金井ガーデンは平均で210万円程度だったと思いますし、大きく異なることはないであろうかなり真っ当な水準ですよね。この立地の総戸数922戸で殿様商売は流石にありえないのでしょう。

設備仕様面は、この価格帯の物件ですので当然ながら水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどはありませんが、大規模物件ならではのディスポーザー、そして、食洗機にミストサウナと単価的には十分なものがそろっています。スロップシンクがあるのも嬉しいですね。

駐車場は全461台です。機械式中心での附置率5割は結構意外ですが、シャトルバス利用が大前提となるマンションなので将来余ることのないこのぐらいの水準が安心という見方も出来ます。

なお、本日スムログ更新しています。
今回の名作マンションはあの再開発タワマンです。凄いのは分かっていましたが、実物は想像を遥かに越えるものでした。
 【紀尾井町・永田町・平河町界隈】名作マンション訪問【2016Vol.18】


【これはプレシスなのか???】プレシス東麻布13階96平米19,740万円【坪単価677万円】 | topページへ戻る | 【6~25時台までのシャトルバス】シティテラス小金井公園76平米5,098万円【坪単価221万円】

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