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【立地ゆえのイマジネーション】ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ2階78平米4,098万円【坪単価173万円】
2016-09-25

ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ(イマジンテラスPJ)。

尻手駅徒歩14分、矢向駅徒歩15分の7階建総戸数338戸の大規模レジデンスです。

2012年後半まだマンション価格が安かった時代に分譲されたパークホームズ横浜矢向センターフォレストの少し北に行ったところに誕生する物件です。パークホームズは同じ7階建で総戸数347戸という当物件と非常に近いスケール感を持った物件で正方形に近い敷地形状も非常によく似ています。

ついでに言うと配棟もパークホームズに酷似しており、敷地中央にガーデンを配したロの字系、また、敷地北側に機械式駐車場というのも同様ですね。設計・施工は同じく長谷工ですし(ここは売主にも長谷工が入っている)、この敷地形状で南向き住戸率を増やすとなるとこの形しかありえないということでしょう。

敷地西側には桜並木、少し北東に行った先には新鶴見公園もあるものの、用途地域は工業地域で周囲には工場なども少なくなく、敷地外からも見える位置にガーデンや緑が多く設計されるのが望ましいと思うのですが、この物件で言うB・C棟とE棟の間に中庭を設計することで棟間隔を確保しE棟の日当たりを確保するという事情があるため、どうしてもこの形になってしまうわけです。

ただ、それでも当物件はパークホームズよりも敷地周囲に空間と緑を設けることが出来ていると思いますし、この物件が周囲の街並に与える好影響は少なくないと思いますね。
当物件の植栽は約13,000本!首都圏では過去最大級だったグランドメゾン白金の杜ザ・タワーが約20,000本、関西圏では現在分譲中今年上半期供給戸数全国No.1のリバーガーデン福島木漏れ日の丘が約21,500本でそれらには及びませんが、当物件の緑はかなり深くインパクトのあるものであることは間違いありません。

当物件のデベロッパーは京阪電鉄不×総合地所×長谷工ということでいわゆる大手デベが参画していないため、一抹の不安があったのですが、駅距離のある立地で立地的な強みがないからこそ豊富なイマジネーションが盛り込まれたはずで、なかなか工夫ある物件という印象を受けますね。

最寄駅は異なりますが、わりと近い位置にゴクレさんのNYセントラルパーク(汗)がおそらく10年以上にわたり分譲されるはずで需給的には芳しい状況ではありませんが、そのような状況ゆえにイマジネーションを働かすしかなかったとも言えます。
幸運なことに敷地南側にはスーパーが出来るようですし、結果的に内外共に好材料のあるマンションとなりそうです。

公式ホームページ
IMG_8645[1]
お部屋はE棟の80㎡弱の4LDK、南東角住戸です。当物件はA棟~E棟までの5棟構成で前述のようにE棟は敷地内向き、中庭を望むポジションとなります。当プランはE棟の東端にあたるためD棟の影響を受けますし、東側には隣接するコスモハイセレサ横浜イーストの影響も少なくないポジションではありますが、低層階でも日照への影響は大きくはないでしょう。

間取り的には80㎡に満たない4LDKということでいわゆる狭小4LDKという位置付けとなります。
なるべくグロス価格を抑えた4LDKを提供する意図があると思われ方向性的には間違っていないと思いますね。昨今は70㎡未満の3LDKが何ら珍しくない状況で将来的にマンション価格が下落し今よりも70~80㎡台のお部屋に手が届きやすくなった場合のことを考えると郊外寄りの60平方台のものは一抹の不安があるのですが、80㎡近くあればたとえ4LDKであれど、簡単にリフォームで3LDKとすることが可能ですし、潰しが効きやすいのではないかと思いますね。

玄関廊下をコンパクトにすることを心がけた角住戸でLDは角位置になく角住戸感はけして強くはありませんが、そのようにしたお蔭で廊下は短く(いくら何でも玄関下足スペースが狭すぎる気はしますが・・・)、一般的な角住戸で言うと80㎡超の使い勝手があるように見えます。

狭小4LDKだけあって若干収納が少ない気がしますし、4LDKで洗面所がリビングインなのもちょっと微妙な気はしますが、この広さの4LDKであることを考えると致し方ないところではあるかなと。

また、お風呂に窓があるのは嬉しいですね。

坪単価は173万円。東向きでコスモの影響が小さくないD棟には坪単価125万円ほどのお部屋もありますし、物件内ではそれなりの単価、また、前出のより駅近だったパークホームズ横浜矢向センターフォレストは平均坪単価150万円ちょっとという水準だったので駅距離を加味すると当時からの値上がりを感じずにはいられませんが、2012~2013年の物件と比べたら値上がりしているのは当たり前の話で、当プランの場合は狭小ながらも今時期に新築の4LDKが約4,000万円で買えるというところに少なからず意味があるということになるでしょう。川崎駅及び鶴見駅からのバス便物件というのは少なくなくこのような価格水準のものは少なくないですが、4LDKでこの価格帯となるとそれほどないと思います。

【専有は最低限、共用で差別化】ファインシティ横浜江ヶ崎ルネ2階76平米3,898万円【坪単価170万円】 | topページへ戻る | 【LDと洋室が逆だったら】リビオ中野坂上パークフロント4階36平米3,898万円【坪単価354万円】

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