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【これはプレシスなのか???】プレシス東麻布13階96平米19,740万円【坪単価677万円】
2016-09-22

プレシス東麻布。

赤羽橋駅徒歩2分、麻布十番駅徒歩6分の13階建総戸数43戸のレジデンスです。

昨年末から分譲されていたガーラプレシャス東麻布のお隣というポジションです。駅近ポジションではありますが、この南に「首都高+大通り沿い」のポジションにはクラッシィスイートジオ東麻布やブランズ東麻布など似たようなスケール・階建のマンションが多いですし、建築計画が発表された時点ではいつも通りの小規模なプレシスになるんだろうな、大手財閥系デベが分譲するようなものと比べるとブランド感やデザイン性には欠けるものになるんだろうな、ぐらいにしか思っていなかったのですが、意外や意外この物件はプレシス(一建設)の最高傑作になるのではないかとさえ思える好物件ですね。

桜田通り側にはなりますが同じ東京タワー至近の地に、同時期にスミフさんらしい凝ったデザインのシティハウス東麻布が分譲されるということも多少は影響したのかもしれませんが、ここの出来はそれをも上回るレベルですし、これまでのプレシスのイメージを完全に覆すものなので本当に驚きましたね。

デザイン等については次回の記事で語るとして、当物件のもう1つの大きなポイント設計面からまずは見ていきましょう。

公式ホームページ
IMG_8691[1]
お部屋は96㎡の3LDK、南東角住戸です。東に隣接するガーラプレシャス東麻布は10階建なので、視界を塞がれることはありません(隣の隣のクラッシィジオ東麻布は14階建ですが、この物件は階高が高いのでそれよりも高いぐらいの位置でもあります)。また、日照はもちろんのこと、南は大通り+首都高のため前建までの距離は十分に確保されており、なんと言っても北側の東京タワービューが圧巻のポジションとなります。

そして、当プランはなんと言っても上でちらっと述べたように「設計」が秀逸です。
当物件の上層4フロアは階高をかなり確保しており、天井高も最大で約3.75mを確保した贅沢設計となっているのです。

当プランは最上階ペントハウスプランなのでこういった「特別な設計」がされること自体はもの凄く珍しいことではないのですが、当物件は上層4フロアに渡りこのような設計が採用されているのが本当に凄く、かつ、稀有なものと言えますね。

最上階だけはこのような広さの2戸で構成されており、いわゆるペントハウスプランになるわけですが、10~12階の3層は階高は高いものの下階と2次元的なプランに大きな差はなく、50~70㎡などの一般的な広さながらも3次元で違いを出しているあたりに感嘆させられる物件です。

上層4フロアの階高を高くし、外観からも明らかな床から天井間際までのハイサッシを採用したことで外観デザイン上も大きなインパクトを生み出すことに成功しており、近隣物件の中では一際目立つものとなっているのも素晴らしいですね。
サッシ高は逆梁工法を採用したことにより実現したものでバルコニー手摺がコンクリタイプなのは少し残念な印象もありますが、東京タワービューの北側や東側には順梁工法を採用したことでガラス手摺(半透明)を採用することが出来ておりそのような細かな使い分けも賞賛に値する物件です。

さて、間取りの詳細に行きましょう。
近隣建物の影響が少ないわりにはLDの東側開口部がやや小さめだったりと多少の勿体なさを感じる部分もありますが、東面の中央部に「吹抜+バルコニー」を設けており、廊下とLDにバルコニーや吹抜に面した充実した開口部を設けている点が殊の外素晴らしいです。

プラウド赤坂の角住戸にはこれと似た設計がなされており、そこでも言及していますが、このような玄関位置・居室配置に合わせ、吹抜+バルコニーを設けると「PP分離」及び「玄関周りの採光面」に絶大な好影響を与えることができるので本当に快適なプランとなるのです。

東京タワーは北北東方向なので廊下からも場所によっては見えるでしょうし、眺望とプランが絶妙に調和した素晴らしく魅力的なプランと言えます。また、北側には奥行約3mというこれまた驚きの東京タワーを強く意識したバルコニーもあります。これは贅沢だ・・・。

そして忘れてはいけないのがロフトと天井収納です。むろんそれらは専有面積にはカウントされておらず、2つのロフトと天井収納を合わせた合計面積は実に30㎡超にも及びます。

これだけのお部屋ですのでプレシスとは言え2億近い価格にはなっていますが、眺望(東京タワービュー)は本当に素晴らしいものですし、柱の影響のほとんどない優秀なプランにこの30㎡超のプラスαの面積を加味すると、このご時世としては十分に納得できる水準と言えるでしょう。

坪単価は677万円。麻布とは言え、この周辺は環境面で難があるので、クラッシィスイートジオ東麻布やブランズ東麻布などにみるように数年前までは高層階でも坪単価400万円に満たないのが普通でしたが、ここ最近ではガーラプレシャスでさえ平均坪単価約500万円、特別な高級感があるわけではないシティハウス東麻布が平均約530万円という水準で売られているように価格高騰が著しいエリアの1つとなっており、この物件のこのプランであればこの水準は許容範囲でしょう。ロフトや天井収納がある分、面積をざっくり割増した120㎡で坪単価計算すると約540万円ほどとなりますのでかなり目に優しいものとなります。

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