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【設計とデザインに裏切られる物件】プレシス東麻布9階35平米5,060万円【坪単価483万円】
2016-09-22

続けて、プレシス東麻布。

設計はオンズデコ、施工は冨士工です。プレシス随一とも言える高価格帯となる物件ではありますが、特にネームバリューのある会社さんを起用するということはないようです。
ただ、オンズデコは数多くのプレシスを手がけていますし、冨士工もプレシス駒沢などの実績があります。
冨士工さんは他社の実績も結構豊富ですが、高額どころで言うとモリモトのものが多いですね。
ディアナコート小石川播磨坂ディアナコート学芸大学レジデンスなどの実績があります。

当物件は前回の記事で詳しく述べたように上層4フロアの各戸にロフトや天井収納を設けることができるだけの優雅な階高を確保している点が最大の特長ではあるのですが、総戸数43戸というスケールながら2層吹抜のエントランスを採用している点も同様に凄いことです。

特に開放感の高いガラス面の大きなエントランスラウンジは2次元的にも3次元的にも物件スケールからするとかなり立派なものですし、歩道との間に厚みのある植栽を介したポジションにあるので通りの喧噪の影響もほとんどなく、非常に気の利いた造りとなっていますね。
また、エントランスアプローチにもしっかりとした奥行を設けたことで歩道や道路の喧噪の影響が緩和されている点も評価出来ます。

さらに、特別高級感のあるものではありませんが、内廊下設計となっていますし、10階以上(最大天井高3.75m)のプレミアフロアには各階ゴミ置場まで設置するという力の入れようでプレシス史上最高傑作となるのは間違いないでしょうね。ここよりもスケールのあったプレシス新宿御苑レザリスもプレシスシリーズの中では深く印象に残る物件でしたが、ここはそれを上回るズバ抜けた存在と言って過言ではないでしょう。

昨今はタワーではない高額物件でも隣戸戸境にペラボーを採用しているケースが少なくありませんが、この物件はしっかりとコンクリとなっていますし、グリッドデザインの重厚感とハイサッシの透明感をバランス良く融合した外観デザインも価格帯に相応しい秀逸なものです。

当ブログでは長い間、プレシスシリーズの他社よりもリーズナブル感のある価格を評価しつつも「デザイン面及び間取りの残念さ・物足りなさ」について幾度となく言及してきましたが、この物件はこれまであまり力を入れてこなかったその2つを見事なまでに追求した物件で本当にいい意味で裏切られた物件と言えます。拍手!

前回のプレシス東麻布

公式ホームページ
IMG_8692[1]
お部屋は35㎡の1LDK、北向き中住戸です。先ほどのプランと比較していただけると分かりやすいとは思いますが、2次元で言うと先ほどのプランの北側部分がこのプランと同じ位置にあたります。つまり、北側の奥行のあるバルコニーが2次元的には同じ位置にあるということです。

したがって、当プランは位置的には角住戸にあたるのですが、中低層階は隣接建物の影響が強いことなどが影響し、開口部は北側のみとなっています。ただ、その北側バルコニーは先ほどのプラン同様に奥行約3mのバルコニーを採用し(5~9階。眺望が望めない2~4階は奥行約2m)、この上層階住戸からは東京タワービューが望めるということになります。

間取り的にはその奥行3mのバルコニーを除くと一般的なものと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、先ほどのペントハウスプランほどではないもののこちらもかなり貴重なものではあるでしょうね。

まず、35㎡という小さめの面積ながらこれだけのスパンが確保されているのが素晴らしいですね。
柱の食い込みはそこそこありますし、廊下も専有面積を考えるとけして短くはないのですが、形の良いLDと主寝室、そして、LDは奥行のあるバルコニーに面したポジションということで空間的な広がりを専有面積以上に感じることができるのは間違いないでしょう。

主寝室の引き戸は折りたたみ可能なウォールドアが採用されているので、広めのスタジオタイプとして使うことも可能ですし、屋外が気持ち良い季節にはバルコニーも含めた約20畳の空間で東京タワーを眺めながらのホームパーティーを開くことも出来そうです。

この広さの1LDKながら浴室が1216でなく1317を確保している点もちょっと意外で良いですね。

坪単価は483万円。このプランの中では一番上の階にあたり東京タワービューが望めるためやはりそれなりの水準ではありますが、パークリュクス白金高輪の東京タワービューは坪単価500万円超中心、シティハウス東麻布の東京タワービューは坪単価600万円近い水準だったことを考えると(シティハウスは20㎡台中盤のさらなるコンパクトタイプでグロスの差こそありますが)、リーズナブル感のある水準と言えるでしょうね。
ブランドでは逆立ちしたって勝てませんが、パフォーマンスではむしろ上回っている物件と言えますし(特にプラン面)、利回りをも出しやすくリセール上(キャピタルゲイン及び資産価値)も20㎡台などよりも有利になる可能性の高いこの面積でのこの単価は結構人気が出そうですね。
東京タワーが望めない低層階は坪単価400万円ちょっとという水準ですので昨今の新築物件にしては利回りも出る方でしょう。

設備仕様面は、少戸数でもこの価格帯の3LDK中心の物件ならばディスポーザーは導入して欲しかった気がしますが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、天然石仕様の浴室とプレシスシリーズ最高峰と言えるものにはなっています。
プレシスシリーズは基本的に電気式床暖房ですが、ここはガス温水式を採用しているのも一味違う点です。

管理費は293円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模の内廊下物件、さらに、一部階ではありますが各階ゴミ置場も導入された物件なのでこのぐらいの水準になるのは当然でしょうね。
駐車場は全8台で身障者用1台を除き機械式です。

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