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【ファミリータイプ需要あると思うんだけども】デュオステージ押上シャインコート2階48平米4,120万円【坪単価286万円】
2016-09-23

デュオステージ押上シャインコート。

押上駅及び小村井駅徒歩11分の7階建総戸数40戸のレジデンスです。

両駅共に徒歩10分を越えてしまうポジションで少々駅距離はありますが、通りからは内に入った住宅街に位置しておりかなり落ち着いたポジションとなる物件です。

こういった落ち着いたポジションの駅徒歩10分超ながら30~50㎡台のプランニングとなっており、パレステージ青井ナチュラコートパレステージ光が丘ナチュラコート同様に日神さんのコンセプトには相も変わらず疑問を感じてしまいますが、とにもかくにもグロスが「5,000万円超になるのは絶対に嫌!」という意識が強いと思われます。

当物件は住環境良好な全戸南東向きの日照良好なポジション、かつ、小学校も中学校もほど近いポジションなので、多少なりとも単価を抑えることが出来れば60~70㎡台の3LDKの需要は少なくないと思うのですが・・・。

設計は創設計、施工は東亜建設工業で今月完成の完成売りとなります。
デザインは外観に青と白のスクエアフレームをあしらい単調なものとなるのを回避してはいますが、特筆すべきデザイン性があるわけではなく、単価帯的には少し物足りなさがあります。

公式ホームページ
IMG_8694[1]
お部屋は48㎡の2LDK、東角住戸です。2階では視界抜けはありませんが、周囲は戸建及び文花中学校ですので、圧迫感などはなく日照的にも申し分のないポジションとなります。

間取り的にはデュオステージ北千住でも見られたタイプに似ていますが、キッチン位置に違いがありますね。
デュオステージ北千住はキッチンスペースが廊下を兼ねていましたが、こちらはキッチンがLDの奥側にあり、目に付きにくいポジションとなります。狭小とは言え2LDKですし来客時のことなどを考えるとこのポジションの方が良いでしょうね。

北千住同様にLDがメインバルコニーに面していないタイプですし、このプランはキッチンを北東壁際に持ってきたがゆえに北千住のものとは違ってLDの北東面に開口部を設計出来ていない、つまり、LDには開口部がないものとなっているのが非常に残念ではあるのですが、それゆえに洋室2の引き戸が完全に開け放つことのできるウォールドアとなっているのは良いでしょう。

専有面積的にも2LDKとして胸を張れるようなものではないですし、事実上は1LDKと言っても過言ではないプランなのでこのような違和感なく1LDKとして使える設備となっているのは潰しが効いて良いでしょう。

角住戸とは思えないぐらい全体的に開口部が制限されたプランではありますが、浴室に窓があるのは換気面でプラスですし、二方向から洗面所へ入れる形になっているのも凄く珍しくて興味深いです。

坪単価は286万円。駅徒歩10分超でこの単価はやはり高いですよね。2LDKのわりにはグロスが控えめという見方も出来るのかもしれませんが、やはりこのプランこの面積は1LDKが前提となるわけでこのエリアの1LDKで4,000万円超のグロスはねぇ・・・。デュオステージ北千住の似たプランの2階は4,000万円を切っていましたしそれと比べても高く感じますし。
同じ単価だったら40㎡前後の3,500万円程度の方が遥かに資産価値的には良いと思いますが、当物件の1LDKはなぜか36㎡と45㎡という極端な設定ですし、価格と広さのバランスが少々疑問です(36㎡は40㎡以上のものより単価高の設定)。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターもありませんが、食洗機はついています。
床暖房はこのプランを含む40㎡台後半以上のプランのみですし、物足りなさを感じてしまいます。

管理費は256円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、30~50㎡台の総戸数40戸というスケールしかありませんのでそこそこの水準にはなってしまいますね。
駐車場は全2台で平置です。

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