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【大分値上がりはしていますが】パークゲートメイツ西新井3階79平米4,168万円【坪単価174万円】
2016-10-04

パークゲートメイツ西新井。

大師前駅徒歩13分、谷在家駅徒歩15分の9階建総戸数76戸のレジデンスです。
最寄駅は東武大師線ということで利便性が良いとは言えないポジションですが、西新井駅までバスを利用することも可能なポジションですね。

谷在家駅徒歩11分の地にパークプレミアムメイツ西新井を一昨年より分譲している(現在最終1邸のようです)名鉄不動産による物件で名前的にも兄弟物件的な位置付けになるのでしょうか。

敷地形状が影響してかそのパークプレミアムメイツ西新井やお隣のグレーシアスイート西新井のように全戸南向きとは出来ていない物件ではありますが、URのフレール西新井中央公園を含めた一体再開発街区の南東端、つまりゲートに位置するポジションということになります。

再開発街区の中央部を貫くように存在している西新井中央公園があるなど、この再開発はかなり空地率を高めたランドプランを意識したものとなっているのが大きな特長の1つで地上にいても高い開放感を味わえる気持ちの良いエリアです。

日暮里舎人ライナーや大師線など駅力のある駅とは言えない上に駅距離もあるポジションなのが残念ではあるのですが、その一方で周辺環境の良さはかなり魅力的です。

公式ホームページ
IMG_8698[1]
お部屋は80㎡弱の4LDK、南西角住戸です。西側は当物件よりも高い10階建のグレーシアがありはしますが、道幅がしっかりとられているので距離は十分に確保されていますし、南側は戸建などの低層建物が中心となるエリアなので圧迫感は皆無で、日照もむろん良好です。南側は細かな土地で構成されているので将来的な日照不安も少なそうです。

間取り的には物件内では最も専有面積の広いものにはなりますが80㎡に満たない広さしかないですし、3LDKでなく4LDKが採用されています。

いわゆる狭小4LDKという形なので無駄な面積を極力排除すべく玄関廊下を一直線とし、かつ、洗面所もリビングインとするなど廊下を極限まで短くしたものとなっています。

その甲斐あってか専有面積に占める居室畳数割合は74.3%((11.3畳+3.4畳+6.0畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷78.98㎡)と非常に高い水準で、80㎡以上の4LDKと大差ない居室畳数を確保出来ているのは好材料でしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

西側開口部はグレーシアに配慮したのか前建までの距離があるわりには地味な開口部という印象があり、典型的な長谷工設計施工物件という印象が拭えませんが、柱の食い込みは洋室1以外はほとんどないですし、豊富な収納を見ても効率性が極限近くまで高められた好感の持てるプランになっていると思います。

角住戸らしいプライベート感のあるポーチがないのは残念ですが、玄関前は少し凹んでいますし、奥行のあるバルコニーも○です。

坪単価は174万円。当物件は全戸南向きでないので平均坪単価での比較が難しいのですが、南向きだけで比較すると2012年のグレーシアスイートからは約30%、2014年のパークプレミアムメイツからは20%超上昇した水準でしょうか。
それらよりも専有面積を大分絞っていることでグロスの値上がり幅は抑えてはいますが、結構インパクトのある数字ですね。

いずれの物件も長谷工を使っているので建築コストは下限まで抑えることが出来ているのではないかと思いますが、エリア的に全体コストに占める建築コスト比率が高水準であるのは間違いなく、建築コストの上昇による販売単価の上昇の影響が顕著に出ている印象があります。したがって、駅距離のわりには高額な印象もありますが、前述のように一体再開発による魅力ある周辺環境は確かなところで、「マンションは駅距離だけじゃない」と感じさせてくれる物件の1つですね。

最近は実需であってもとにもかくにも「資産価値」を気にする人が増えていて、「資産価値=駅近」が必須みたいな風潮があるように思いますが、近いうちに23区内に誰も住まないような過疎エリアが出来るほど急激な人口減がおそってきているわけではなく、資産価値を考えた場合に最も大切なのは言うまでもなく「買値とパフォーマンスのバランス」であり、駅距離があっても他の面で魅力があり、価格がこなれていればそれは資産価値が保てる物件ということになるということも頭の片隅においておいて損はないと思います。
風潮に右にならえで駅距離ばかり気にして駅近だからといって相場以上に高い物件を買っていては何の意味もありません。

まぁ、この物件の場合はもう少し駅距離を価格に反映させてくれても良かったような気はしますけれどもね。

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