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【プレミアムメイツあってのこの物件】パークゲートメイツ西新井7階66平米3,398万円【坪単価172万円】
2016-10-04

続けて、パークゲートメイツ西新井。

設計・施工は長谷工で直床です。パークプレミアムメイツと同様でやはり直床ではありますが、デザイン面は価格が高騰している影響もあるのか、プレミアムメイツよりも高級感を意識している印象があります。

長谷工と言えば中層建の大規模物件が十八番であり、プレミアムメイツやグレーシアスイートのような板状の団地型マンションはいわゆる長谷工感がとりわけ強くなってしまうので外観に華が出ません。

ここも南向きと西向きのL字配棟で一般的な範疇ではありますが、南棟は中央部とサイドで階建が異なっているので外観にも動きが感じられますし、総戸数76戸の物件とは思えないゆとりある設計面に魅力を感じることのできる物件ですね。

パークプレミアムメイツも当ブログで指摘しているように大規模物件の中でも高めの空地率約73%を実現しているだけあってランドプランがとても魅力的だったのですが、この物件も負けず劣らず約70%の空地率を達成しており、総戸数76戸の物件とは思えない敷地のゆとりを感じることが出来ます。

空地の半分以上は平置駐車場にはなりますが、46台分の平置を確保した上でも、敷地南側及び西側にはゲート広場や街かど広場などの植栽空間を施す余裕があるのが凄いですし、総戸数76戸程度のスケールの物件でこのようなゆとりあるランドプランが採用されている物件というのは本当に少ないのです。

本来この価格帯の総戸数76戸であればディスポーザーは付かない可能性の方が高かったはずですが、大規模ゆえにディスポーザーがついていたパークプレミアムメイツの存在があるがゆえに結果的にこちらにもディスポーザーがつくことになったのではないかと想像されますし、同じ理由で総戸数76戸のわりには立派なエントランス周りが実現したのではないかと思います。

ただ、流石にこの規模ではプレミアムメイツのように共用施設はありませんし、太陽光発電も導入されていないようです。

前回のパークゲートメイツ西新井

公式ホームページ
IMG_8699[1]
お部屋は65㎡の3LDK、西向き中住戸です。南西方向はグレーシアスイートですが、西側正面方向はグレーシアの平置駐車場ですので、日照はそれなりに得ることが出来ますし、圧迫感もほとんどないでしょう。

間取り的にはいわゆる長谷工の田の字で大きく食い込んだ共用廊下側の柱が残念ではありますが、それはプレミアムメイツも同じです。

むしろこの価格帯の田の字物件ながら連窓サッシが採用されているのは良い材料でしょう。同価格帯の物件で言うと例えば野村不動産のオハナシリーズがありますが、オハナは基本的に連窓サッシを採用しない傾向にありますし、それ以外の物件でも坪単価200万円台になると連窓サッシはグッと増えますが、坪単価100万円台中盤の物件では連窓サッシが採用されるケースというのは少ないですね。

65㎡の3LDKということでけしてゆとりあるプランではなく、洋室3がウォールドアのような引き戸ではなく開き戸になっているのが少々意外というか残念ではあるのですが(連窓サッシの意味があまりない)、バルコニーの柱の形状をご覧いただければ分かるように正方形ではなく長方形のものが採用されており、室内から見て柱の奥行を短く出来ているので、室内からの視界も通常の柱に比べて広がりますし、採光的にもより優れたものとなりますね。
地味な点ではありますが、長谷工さん頑張っているなと・・・。

この広さの3LDKながら居室畳数はしっかり、洗面所もしっかり、そして収納はまずまず、と全体バランスも悪くないですし、ツボを押さえたものとなっていると思います。

坪単価は172万円。低層階は150万円そこそこですが、上層階は南向きの低層階と同じぐらいの水準で西向きのわりには結構するなぁ・・・という印象があります。西向きは全て60㎡台で面積を絞っており、「単価は下げずにそこそこのグロスで売る戦略」ということのようです。南向きと同じ70㎡ぐらいの面積設定であればもっと単価を下げる必要があったと思いますが、上手い設定ですね。
ザ・ガーデンズ東京王子も同様のプラン戦略で王道と言えば王道なのですが、検討者からするとあまり有難いものではないですね。

設備仕様面は、前述のようにこの価格帯の総戸数76戸でディスポーザーがついているのは良いですが、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機さえもついていないですし、パークプレミアムメイツ同様にそれ以外に特筆すべきものはありません。

管理費は168円/㎡。プレミアムメイツよりは幾分高いですが、総戸数76戸でディスポーザーが導入されていてこの水準であれば御の字でしょう。駐車場が全台平置という点も管理費に好影響を与えていることでしょう。
駐車場は全台平置なのはもちろん評価出来ますが、プレミアムメイツが7割超であったのに対してこちらは6割超とこのエリアこの駅距離の物件にしてはやや少ない印象があります。

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