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【高層も低層もおんなじお値段】シティタワー品川パークフロント22階77平米8,690万円【坪単価374万円】
2016-09-27

シティタワー品川パークフロント。

大森海岸駅徒歩5分、大森駅徒歩10分の23階建総戸数312戸のレジデンスです。
タワーとしては階建がいま一つで近隣の大森プロストシティレジデンス(25階建)や東京マスタープレイス(24階建)よりも低いのがちょっと残念ですが、約12万㎡のしながわ区民公園隣接という類い希な立地条件が売りとなる物件です。

最近の大森駅徒歩圏のタワマンというと2013年にザ・山王タワーパークタワー山王の2本が誕生しており、それらと比べると海側にあたるこちら側は第一京浜沿いだったり聞こえが良いとは言えない鈴ヶ森が近隣だったりともともとは住宅地としてはあまり芳しいイメージのない方も少なくないと思いますが、近年は線路の東側と西側を比較してもマンション価格の差が確実に小さくなってきていますし、アドレスに左右されることなくフラットアプローチの利便性などがより評価される時代になってきているのは間違いないところです。

この物件の地盤は支持層までは約20mほどで江東区湾岸エリアの平均的なタワマンなどと比べると杭はかなり短いですし、これだけ大きな公園に面したこの立地のインパクトはやっぱり凄いと思います。

まぁ、タワマンの中ではさしてスケールがある方ではありませんし、昨今のスミフトレンドは基本的に無駄なものは省く系(笑)なので(この物件の場合は立地に溺れている面もあるでしょう)、全体的に簡素なものにし過ぎてしまっているところに少々の勿体なさ、価格とのバランスの悪さ、を感じてしまう面もあるのですが、公園隣接だけでなく周辺の買物利便性や最寄駅が京急ということを考えてもファミリーがメインの物件なのでこういったコンセプトが無難なのかねぇ・・・。

公式ホームページ
IMG_8719[1]
お部屋は77㎡の4LDK、北東角住戸です。東だけでなく北もしながわ区民公園というポジションになり、将来的な眺望不安も皆無のパノラマビューが楽しめるプランです。高層階とは言え20階台だとそこまで遠くが見渡せるわけではありませんし、しながわ区民公園を望むには低層階の方がむしろ適している感じもありますが、物件内で最も良いポジションの1つであることは確かでしょう。

間取り的には80㎡には全然足りない4LDKということで予想に違わず面積を絞ってきた感じで、最上階ペントハウスプランなども当物件には存在していないのでこのプランが物件内で最も専有面積が広いものとなります。他社のタワマンしか知らない方には驚きのプランニングになっているのではないでしょうか。

スミフさんの場合、先日のシティタワー白金の記事でも言及しましたが、シティタワー武蔵小杉シティタワー目黒において最大でも70㎡前半というプランニングを採用しているので、この物件はこれでも広めでエリア的に4LDKが必要と判断した結果の最大77㎡ということでしょう。この4LDKを除いた3LDKだけであれば最大は70㎡なので武蔵小杉や目黒よりもさらに面積を絞ったプランニングとなっているとも言えるのですが・・・。

特にしながわ区民公園が隣接とはならない南向き住戸は半分以上が60㎡台の3LDK(2LDK+Sを含む)というプランニングとなっており、完全なるコンパクト時代がやってきております。ほんと凄いと思う・・・。

さて話がそれ気味ですが、この4LDKプラン、物件内では最も専有面積の広い角住戸というわりには地味な印象があります。眺望も抜群にもかかわらずLDの開口部は2×2枚サッシでしかありませんし、全体的にも小さめな開口部が中心です。サッシはいずれの方角にも二重サッシが採用されていて第一京浜やしながわ区民公園の先の首都高の影響に配慮しているあたりは評価できる点ですが、個人的にはサッシを二重にするぐらいならサッシ幅を2倍にしてくれと(笑。コスト上はそういう計算にはならないと思いますけれども)。

玄関位置は悪くないので角住戸にしては廊下が短めに出来ている方ですし(スミフ物件で多く見られるLD入口付近の畳数水増しは注意が必要です。このプランもLD入口ドアが結構玄関寄りにあります)、柱の食い込みも1本のみなのは好材料ですが、77㎡で4LDKを造っているわけですからある意味当然ですよね。

LDに隣接する洋室2の引き戸は方立てが全くと言っていいほど存在しておらず、窓際のLDと洋室2の境目がフラットになっているのが素晴らしいのですが(次の記事でより詳しく言及します)、いわゆるウォールドアのように折りたためる形や壁際に扉をきれいに収納できる形になっていないのは残念ですね。

この専有面積であればあれば3LDKとして使いたい方もたくさんいらっしゃるでしょうし、使い分けするという意味でもこの引き戸は完全に開け放てる形が望ましかったのは言うまでもありません。

また、収納は少なめですね。ウォークインクローゼットは大きさのわりにデッドスペースが存在してしまうことも少なくないので必ずしも必要とは思いませんが、ウォークインのあるなしに関係なく、収納はかなり少なめですね。この収納量を見るとやはり4LDKであれば80㎡ぐらいは欲しかったという思いが強くなりますよね。

坪単価は374万円。やはり最上階(バルコニーがガラスウォール)は売り惜しみのようでさらに高いお値段で売るのでしょうが、その下数フロア及び低層階は全て同じ価格です。前述のように、この立地であれば確かに低層階の方が良いような気もしますが、「タワー」と名の付く物件ですし、物件コンセプトからしたら同じお値段というのは何か得も言われぬ抵抗感があるのは私だけでしょうか。

また、立地がとても特殊な物件ですし、近隣物件との比較はナンセンスな面もあるとは思いますが、マンション価格が非常にお安かった2000年代前半に分譲された前出の東京マスタープレイスや大森プロストシティレジデンスと比べるとざっくり言って2倍の単価水準となります。パークフロントの妥当な「プレミアム(金額)」を測ることは容易ではないのでなんとも言えない面はあるのですが、「京急でも最寄駅まで徒歩5分(大森駅までは徒歩10分)かかる」という立地条件が価格面にあまり反映されていない感はありますね。

【方立てなしの連窓サッシ】シティタワー品川パークフロント7階65平米5,850万円【坪単価297万円】 | topページへ戻る | 【日照を最大限に配慮したプランニング】エクセレントシティ綾瀬Ⅲ4階64平米4,228万円【坪単価218万円】

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