top  >  【新築】品川/大田  >  【方立てなしの連窓サッシ】シティタワー品川パークフロント7階65平米5,850万円【坪単価297万円】

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)


最新記事

月別アーカイブ

当サイト内検索    (累計2000棟4400室)

【方立てなしの連窓サッシ】シティタワー品川パークフロント7階65平米5,850万円【坪単価297万円】
2016-09-27

続けて、シティタワー品川パークフロント。

設計・施工は五洋建設です。
五洋建設というとゴクレさんが結びついてしまうので、ザ・クレストタワー熱海クレストプライムレジデンスを思い出してしまいあまり良いイメージがないのですが、大規模物件の実績は豊富ですし、当然にここはスミフ物件ということでデザインも含めた設計面は100%スミフ的です(スミフ物件の印象が良いかっていうとそれはそれで微妙ですけども・・・)。

23階建とタワマンにしては高さがある方ではありませんが、しっかりと制振構造を採用している点は評価できる一方、前回のプランに代表されるようにタワマンにしては開口部が少ない設計に物足りなさを感じてしまう物件でもあります。

最上階のバルコニー部分に昨今のスミフ物件の十八番となっているガラスウォール(室内に面したFIXサッシではないので本当に見かけだけなんですよね・・・)があることで外観デザイン的には重厚感と透明感のバランスが保たれているように感じますし、スミフさんらしい格好良い物件ではあると思うのですが、共用部の簡素さは坪単価300万円以上中心の価格帯を考えるとどうしても寂しい印象がありますね。

管理費(詳細は下で)を抑えるために共用施設をパーティールーム(キッズルーム兼)とスカイデッキぐらいに抑えるのはそれはそれでありだと思うのですが、第一京浜に面した位置にあるエントランスホールはこのスケール・価格帯の物件としてはかなり寂しいデザインだなと。エントランスを豪華にしてもランニングコストに与える影響はほとんどないわけですし、単純にデベ側のコスト面の都合なんだな~という印象なのです。

2層吹抜になっているのは良いですが、エントランス内の装飾や家具がかなり簡素ですし、スケール的には差の無いブリリアタワー上野池之端なんかと比べてしまうと天と地の差があります。平均坪単価にはかなり差のある2物件ですが、ブリリアタワー上野池之端の西向きとこの物件の東向きを比べると互角の単価水準にはなりますし、平均坪単価300万円超の物件にしては寂しく、別の言い方をするならば「しながわ区民公園隣接という差別化要因に溺れてしまった」結果なのでしょうね。それさえあれば高くとも売れるだろうという・・・。

駅との位置関係を考えるとエントランスは第一京浜側にあるのが当然ですし、そのエントランス位置からするとエントランスからしながわ区民公園の素晴らしい借景を望むという形がとれないのは仕方ないところかとは思うのですが、そうであれば東側の低層部に別途ちょっとしたラウンジぐらい作ってくれても良かったのかなと。
東面には住戸を極限まで確保して売上を伸ばしたかったのは分かりますし、株式会社が最大限利益を追求するのはごくごく当たり前のことではあるのですが、スミフさんの場合、他デベとは違ってその手法があから様過ぎるため、見る人が見れば分かってしまうのが残念に思います。

一方、当物件の敷地は2つに分かれており、道路をはさんだ南東側の小さな方の敷地には機械式駐車場の大半が建設されることになるのですが、エントランスホールに隣接する形でかなりゆとりある車寄せが実現出来ているのは評価できる点です。

前回のシティタワー品川パークフロント

公式ホームページ
IMG_8718[1]
お部屋は65㎡の3LDK、南向き中住戸です。細い道路を挟んだ南側15mほどぐらいの距離に12階建の日興パレス大森が立っているので、低層階は視界的な圧迫感が強いですし、日照も良いとは言えない状況です。前述のように南東側には当物件の機械式駐車場のある敷地があるので、東寄りの南向き住戸であれば視界抜けや日照もあり、かつ、しながわ区民公園も望めるのですが、当住戸は第一京浜側(西側)から数えて2番目にあたるため、第一京浜の喧噪の影響もありますし、前建の影響も大きくなっています。※全ての開口部に二重サッシが採用されています。

間取り的には前回の記事でもちらっと述べたように南向き住戸は60㎡台が中心となるのですが、当プランはその下限に近いタイプで中でもかなり面積を絞った3LDKということになります。

ただ、ほとんどの物件でそうであるようにスミフさんはプランバリエーションが他デベよりも少なく、当物件もこういった小さめの田の字ベースのプランが中心となるので、力を入れたものにはなっていますね。
スミフさんの田の字プランは比較的優れているものが多いのですが、当物件のものは中でもかなり優秀なものです。
そもそも平均坪単価300万円以上のタワーでここまで田の字率が高いケースというのはかなり稀なわけですが、このプランならば悪くはないかなと思えるものです(このプランの低層階は300万円切ってますしね。)。

まず目に付くのは前回の記事でもちらっと述べた連窓サッシの方立てですね。方立てを排除したことで引き戸を開けるとLDと洋室3が違和感なく一体利用することが出来ます。
窓際は2.38mの高さの下がり天高となっており、LDや洋室の最高部の2.5mとは差があるので、本来であればそこと高さを合わせない限り方立てをなくすことは出来ないのですが、引き戸の高さを2.38m側に合わせてしまうことで窓の本当に「際」までの引き戸を実現しているのです。昨今の多くの物件は天井までの高さのある引き戸、つまり2.5mの高さのあるものを採用するのが主流なので、そういう意味では少しだけ残念とも言えるのですが、窓際の下がり天が2.38mというのは素晴らしいことですし、方立てのない設計は評価してしかるべきでしょうね(念のため言っておきますが、梁はバルコニー内ではガッツリ出ているので室内の下がり天が2.38mとは言え梁に隣接した位置にあるサッシは2.38mに近い高さには出来ていません。2mそこそこのごくごく一般的なものです)。

さて、当プランにはもう1点特筆すべき点があります。当ブログの読者の方であれば当然お分かりかと思いますが、やはり玄関周りです。
共用廊下側もしっかりと柱がアウトフレーム化されているのももちろん素晴らしいですが、それに加えて玄関前にかなりのゆとりあるアルコーブ空間が設けられているのが凄いなと。
制震間柱がいい感じの位置にあり、目隠しの役割を果たしてくれていますし、65㎡クラスの玄関でこのゆとりはそうそう見かけることのできないものです。

坪単価は297万円。ちょっと驚きましたね。割高価格で知られるスミフさんですが、前建の影響の大きい敷地西寄りの南向き住戸の低層階だけはかなり目に優しい価格設定としています。この水準は他デベが分譲していたとしても同じような水準になったであろう「普通」のものです。スミフさんはシティタワー国分寺ザ・ツインの記事で書いているように条件の劣る低層階も高層階と同じような価格で売るのが基本戦略ですので、ここもどうなるものかと思っていましたが、流石に「昨今の市況の悪さ」と「この前建と位置関係」では価格的に妥協せざるを得なかったということなのでしょうね。
まぁ、共用部が充実しているタワマンに比べるとそういった面での付加価値で劣る(特に物件内で条件の悪い住戸にとっては重要)のは事実ですが、この価格水準であれば貸した場合の利回りも昨今の新築物件にしてはかなり高い水準になるでしょう。

ちなみにこのプランの高層階は坪単価350万円超、前建を越える15階前後でも340万円超であり、そのあたりはしっかりとスミフ価格になっています・・・。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものは備わっていますが、水回り天板が天然石仕様となっていないなど、見た目の高級感には欠ける物件となっています。
ただ、第一京浜沿いということを加味したのか、24時間換気は1種(給気も排気も機械)が採用されており、給気口が室内横壁にはなく、かつ、NOxフィルター付なので騒音や粉塵を低減してくれることでしょう。
大通り沿いでも他デベだとこういった仕様はあまり採用しないのですが(二重サッシのみ)、スミフさんは数年前からこういった傾向にありますね。評価できる点です。

管理費は178円/㎡。外廊下ですがディスポーザーはついていますし、コンシェルジュサービスもありますのでいかにも安いですね。タワーなのに各階ゴミ置場がないのはやはり残念ですが、それがきちんと管理費に反映されている感があるのは良いことです。

駐車場は全84台で来客用や身障者用を除き機械式です。

【オープンハウスが「グラン」に携わっちゃった】ザ・パークハウスグラン麻布仙台坂3階133平米35,000万円【坪単価870万円】 | topページへ戻る | 【高層も低層もおんなじお値段】シティタワー品川パークフロント22階77平米8,690万円【坪単価374万円】

このページのtopに戻る

コメント:

第一京浜に沿って南北にマンションがギッチギチに連なるエリアのタワマン。タワマンの西向きや南向きは家具日焼けなどの問題もありますし、これはこれでアリなのかもしれませんね。私の好きな郊外ファミリーマンションとは180度違う価値観なのですが、時代の流れで仕方ない?

コメントの編集

Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます。
返信遅くなり恐縮です。

ここの場合は東向きは文句なしのパークフロントですし、南向きも西半分の中層以上及び東半分の住戸は視界抜けしてくるので、そんなに囲まれ感のある立地ではないです。まぁ、「第一京浜沿いの鈴ヶ森至近」という立地条件でこのような価格の物件が分譲される時代がくると数年前では予想がつきませんでしたが、このパークフロント立地がどこにでもあるものではないことは明らかですし、妥当な水準を測るのが難しい物件であることは確かでしょうね。

コメントの編集

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る