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【渾身の神奈川初ディアナ!外観も間取りも絶品】ディアナコート美しが丘4階100平米11,900万円【坪単価392万円】
2016-10-07

ディアナコート美しが丘。

たまプラーザ駅徒歩9分の5階建総戸数19戸のレジデンスです。
ジオ美しが丘二丁目ヒルズの少し手前、美しが丘ショッピングセンター跡地に誕生する物件です。

総戸数19戸というかなり小さい数字で同じ5階建でも総戸数52戸あったジオなどと比べると小規模感が強いですが、それでも敷地面積は1,050㎡超ありますし、平均専有面積80㎡超と1戸1戸の面積が大きめに作られた「美しが丘らしさ」を十分に意識している物件ということになるでしょう。

不動産価格の高騰でここ数年、横浜においても大半のエリアで「プラン狭小化」の波が強く押し寄せており、角住戸でも70㎡台、中住戸は60㎡台後半~70㎡台前半となる物件が珍しくないのですが、クリオ美しが丘、ジオ美しが丘二丁目ヒルズ、そしてこことたまプラーザ駅を最寄りとする物件の中でも「美しが丘アドレス」となる物件は狭小化の波をモノともしていない印象があります。
クリオとジオは平均専有面積でも80㎡近い水準を確保していますし、このエリアはグロスが8,000万円前後となってもパフォーマンス次第では十分に売れる横浜市内では数少ないエリアです(他にはみなとみらいや横浜駅周辺ぐらいのもの)。

当物件の目の前はユリノキ通りでわりかし交通量がありますが、大きく育ったユリノキの並木は素晴らしいものですしそこそこ幅のある道路に面しているがゆえに南面条件は良好です。

また、ここは神奈川初のディアナコートとなるということでも非常に期待の大きかった物件です。
たまプラーザ界隈ではこれまでクレッセントシリーズしか分譲されておらず、ここはピアースさえも飛び越えてのディアナコートですからね。

公式ホームページ
IMG_8701[1]
お部屋は100㎡超の3LDK、南西北の三方角住戸となります。西側は近い距離に隣接マンション、北側は一段高い土地に公務員住宅というポジションではありますが、前述の通り南面条件はかなり優れています。道路の向かいは住宅展示場、つまりは戸建となるので、上層階からは視界抜けも楽しめることになります。

間取り的にはどこから述べようか迷ってしまうぐらい秀逸なプランです。
詳細を述べる前に言ってしまうのも恐縮ですが、このプランには100点満点中99点あげても良いのではないかと思うぐらい素晴らしいものです。

西側が隣接建物の影響を受けるがゆえの贅沢な形状のプランという側面も多少はあると思うのですが、それを加味してもこの豊かなルーフバルコニーはお見事ですね。三方に渡りしっかりと奥行のあるバルコニーを配置したことでいずれの方角も柱を完全無欠なレベルで柱をアウトフレーム化出来ていますし、室内からの視界をほとんど妨げることのない位置に柱が配置されているのも本当に素晴らしい。

三方角住戸特有の無駄のない廊下設計が可能となる玄関位置も文句のつけようがないものですし、居室形状に影響を与えないバランスの良い収納配置も完璧と言って良いでしょう。

100㎡超のプレミアムプランなので間取りが良いのは当たり前という見方もあるかもしれませんが、ここまでのものと言うのはかなり稀ですし、下手に面積が広いからこそ無駄に面積を消費してしまっているプランが少なくないのも事実なのです。このプランは非常にバランス的にも優れていますしそういう意味でも本当に素晴らしいなと。

えっ???1点のマイナスはどこか知りたい???

お答えしましょう(汗)。
1点のマイナスはLDの角が耐力壁でコーナーサッシになっていない点です。南側と西側に非常に幅のあるサッシが採用されているわけですし、現状でもかなり高評価なのですが、多少西側の開口部を削ってでもここは南側から西側まで連続する形のコーナーサッシの方がインパクトがあって良かったような・・・という意味でのマイナス1点です(まぁ、角部分は柱の存在が大きくなるのでこの形が無難とも言えるのですが、角住戸ならばコーナーサッシが欲しいという思いがあるのです)。

ちなみにサッシは天井間際までのハイサッシが採用されていますが、LDは両面がルーバルに面しているため、サッシの立ち上げは床上30cmほどの所からになります。ルーバルに面した部分は建築基準法上、通常のバルコニーに面した掃き出し窓のような足元からのサッシとすることは出来ません。
そういう意味ではLDの南側はルーバルから分離させて普通のバルコニーの扱いにしてくれた方が良かったという見方も出来ますね。

坪単価は392万円。ジオは上層階でも坪単価330~350万円でしたので、この物件の上層階はかなり強めの設定となっていると言えます。ジオの時点よりも市況は悪化していますし、この値付けはかなり自信がないと出来ない水準です。
100㎡超のプレミアムプランということで一般的にも単価が高くなりがちなものですし、前述の通り非常に素晴らしい間取り面が後押ししてくれる面もありますが、最大のポイントとなるのはデザインの付加価値がどこまで評価されるかという点でしょうね。
デザインには好みの問題はあるとはいえ、美しが丘No.1の美しい物件になる可能性が高いので、そこが評価されれば少々高くとも19戸を捌くのはたやすいはずです。
まぁ、この単価水準・価格水準になると日生跡地の物件の中でもかなり条件の良いものに手が届く可能性が高いのであちらの全貌が明らかになっていない状況では非常に悩ましい面もあるかとは思いますが、デザインや間取りに関して言えばこちらの方が優れたものとなる可能性が高いので、そこを重視する方にはこちらが向いていると思われます。

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Re: ディアナコート美しが丘

EF様

この度はコメント有難うございます!
また、いつも楽しくご覧いただき、かつ、見識と冷静な分析に頷けると仰っていただきとても嬉しいです。

さて、Cプランについてのご相談ですね。
コメント欄でのやりとりは適切ではないかと思いますので、お手数ですが、再度コメント欄にメールアドレスを入力してコメントしていただくか、PCサイト下部のメールフォームよりメールをいただけないでしょうか。

直接メールにてコメントさせていただきます。

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