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【プラウド駒込あってのこの物件】プラウド駒込トレサージュ2階83平米8,199万円【坪単価325万円】
2016-09-30

プラウド駒込トレサージュ。

駒込駅徒歩8分(JR線。東京メトロは徒歩10分)の9階建総戸数105戸のレジデンスです。
総戸数105戸は一般的にそこまで希少性の高い大きさではありませんが、この周辺に限るととっても珍しいです。これまであまり意識していなかったのですが、このエリアって総戸数50戸を越えてくる物件さえもかなり少ないですね。

駒込のプラウドと言えば2004年に野村不動産40周年記念作品という位置づけの基に分譲された駒込界隈ではダントツのスケールを有する総戸数489戸×竹中工務店設計・施工のプラウド駒込があり(余談ですが広告には市川團十郎・海老蔵の両氏が採用されたことでもかなりの話題を集めた物件でした)、プラウドのその後の躍進にも大きく貢献した物件なのでそれと比べてここはどうかな・・・というのはあったのですが(ちなみに、巣鴨駅を最寄りとする地に2006年にプラウド駒込ディアージュもあります)、予想を超える共用部のスケール及びデザイン性の高さに驚かされたというのが正直なところですね。

プラウド駒込にはスケールで大きく劣る総戸数105戸というスケールでしかないのですがそれでもこの界隈ではそのプラウド駒込に次ぐぐらいの大きさですし、4,000㎡超の豊かな敷地面積にプラウドらしい豊かな植栽を配置し、かつ、その植栽を望める地に水盤も施した上でそれを望むかなり大きなエントランスラウンジまで設けてくるとは思いませんでした。プラウド駒込は14,000㎡近い敷地があったので敷地の大きさでは遠く及びませんが、ここの9階建で空地率約56%というのは良い数字でむしろこちらの方がギチギチ感がなくゆとりがある印象さえあります。

水物(水盤)は維持費が懸念される典型的なものの1つですし、きちんと管理しないと水がよどんでしまったり、頂点付近に枯れ葉、ゴミ、ホコリなどが溜まってしまったりということも少なくないのですが、総戸数100戸超のスケールならばそこまで負担が大きくなることはないでしょうし、近隣の旧古川庭園の雰囲気・様式美を意識したという共用部はこの価格帯の物件としてはかなり異例と言える高級感のあるものです。
野村さんの代表作の1つであるプラウド駒込なくしてはこの物件はなかったのではないかと思うぐらい「違い」と「スケール感」のある物件ですね。
多かれ少なかれマンションというのは自社のものも含め近隣物件・ライバル物件のパフォーマンスを受けるものなのです。

本来、意匠面については2件目の記事で書くのを通例としているのですが、当物件のデザインはあまりに特徴的なためついつい言ってしまいました(笑)。

立地的には駒込駅を最寄りとする物件の中では駅距離がある方ですし、片側2車線のそこそこ交通量のある通りに面したポジションではありますが、そういった立地だからこそ実現したスケールという見方も出来ますし、プラウドらしい上手なコンセプト・上手い販売戦略だなぁ・・・と思わずにはいられない物件です。

公式ホームページ
IMG_8727[1]
お部屋はエアリーレジデンスの83㎡の4LDK、南西角住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、前の通りはしっかりとした幅があるので前建までの距離は十分に確保出来ていますし、3LDKではなく4LDKとは言え80㎡超のしっかりとした広さが確保されていることからもポジションの良さが伺えます。

ちなみに、当物件のホームページ等には「現在マンション購入を検討している理由」というアンケート結果(出所はメジャーセブン)が掲載されており、1位が「もっと広い住まいに住みたいから」となっています。野村さんは各地のプラウドで基本的に「ゆとり戦略」を採用しており、少なくとも大手デベの中でもっとも専有面積の広さを意識しているデベロッパーということでこのような結果を探してきたのでしょう。

むろんこの結果自体を疑う余地はありませんしその通りなのだと思いますが、そのような理由でマンションを探し始めたものの結局「その面積には手が届かず、面積でなく立地や新しさ、共用面の充実、さらにはなんとなく雰囲気が気に入ったなどの理由でマンションを買う」方もけして少なくないということには留意すべきでしょうね。
そもそも二次取得と一次取得では探している理由は大きく異なるでしょうし、一次取得に限って言えば、「現在は賃貸」ということになりますから、「多くのケースで購入するマンションの方が広くなる、広いものを求めている」のは当然のことなのです。

念のため言っておきますが、けしてこの物件の販売戦略にケチをつけているわけではなくて、この物件のような属性からすると、必ずしも面積の広さに拘る必要はないんじゃないか???ということが言いたいだけです。

この物件は前述のように総戸数105戸というスケールのわりに共用部が非常に良く出来た物件でそこに魅力を感じる方は多いと予想されます。つまり、そこが大きな売りになる以上、「予算的なものを考えると厳しいが少々狭くともこの物件のファミリータイプが欲しい!」と考える人は少なくないのではないかと思ってしまうわけです。

そういう意味では65㎡程度の3LDKを導入するなど、もう一段階面積を絞ったものがあっても良かったのかなと・・・。
東向きはもう少し単価が安くなるのかと思っていましたが、想定よりも高い印象で、この単価水準では3LDKはほぼほぼ6,500万円超となってしまっているわけですからね。

いや~このプランと特に関係ない戯れ言をほざいてしまいました(汗)。

話をこのプランに戻してと・・・
やや小さめの4LDKということで玄関廊下はできる限りコンパクトにしようという思いが感じられますし、柱の影響も少なく全体バランスという意味でも悪くないプランだと思います。

連窓サッシの方立てが大きめなのが少々残念ですし、角住戸にしてはLDの開口部がそれほど充実していない点に勿体なさを感じてしまったりもしますが、洋室2のウォールドアは良いですし、いずれの居室も形状がかなり良い点も魅力の1つでしょう。

西面はサービスバルコニーのみですが、南面バルコニーは奥行最大2mのものが採用されておりそこに面したお部屋は畳数以上の広がりを感じることができるでしょう。

坪単価は325万円。一昨年のザ・パークハウス駒込丘邸フレシアはこちらよりも少し駅距離がありましたが、同じく駅徒歩10分内ながら平均で約260万円という水準でしたので、この物件はこのご時世なりというかそれ以上と言えるぐらいの水準でファミリータイプ中心のマンションの中では北区歴代最高水準になるでしょうか。
30㎡台のコンパクトタイプ中心だったウィルレーナ西ヶ原の方が平均坪単価ではほんの少しだけ高そうですが、グロスも加味するとこちらが圧倒的です。

前述の通り共用部がかなり魅力的な物件なので、その付加価値を考えるとこのご時世においては相応と言える水準であるのは確かですが、デザインの良さは必ずしもコストに直結するものではありませんので、低層階はもう少し単価及びグロスを抑えたものがあって欲しかったという印象はありますね。

【東と南の単価差は思っていたよりも小さい】プラウド駒込トレサージュ4階68平米7,109万円【坪単価345万円】 | topページへ戻る | 【こちらは逆梁ゆえに方立て小さめ】アジールコフレ中野坂上8階35平米4,278万円【坪単価408万円】

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