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【こっち側の供給は少なめ】オープンレジデンシア大井町5階66平米6,998万円【坪単価350万円】
2016-10-02

オープンレジデンシア大井町。

大井町駅徒歩7分、青物横丁駅徒歩10分の8階建総戸数28戸のレジデンスです。

大井町駅徒歩10分圏内には新旧問わずマンションが数多く存在していますが、近隣となる2013年分譲のグレーシア南品川の記事で書いているようにこの周辺はマンション供給が非常に少ないエリアとなります。

この物件は線路にかなり近い位置、かつ、駅との間には標高差があり行きの道程は少々つらいなどの事情がありますし、同じような駅徒歩分数の物件も多いゼームス坂周辺よりも高級感に欠ける印象はありますが、利便性はかなりのものでしょうね。

目の前が小学校というファミリー向けの立地、かつ、約89%の住戸を南向きと出来る敷地形状を有する物件でオープンレジデンシアの中ではかなりファミリーを意識した物件となっているようです。
100㎡超プランまで用意されているとは驚きました。

公式ホームページ
IMG_8722[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南西角住戸です。南は細い道路の向かいに浅間台小学校の校舎というポジションなので、視界抜けはありませんが、日照的には問題ありません。一方、西側は戸建などが中心の背の低い建物で構成されているので、視界的にも良好なポジションとなります。視界抜けがある分、線路の影響があるかとは思いますが、隣接しているわけではないので窓を閉めていれば問題なさそうです。

間取り的には線路側であることが影響したのかどうかは定かではありませんが、当物件の角住戸の中では小さめのものとなります。

玄関位置があまり良いとは言えないため、廊下はそこそこの長さがあり、この専有面積の3LDKにしては廊下による面積消費が大きめのものとなりますね。

65㎡前後の3LDKでもLDだけで10畳超確保出来ているのが一般的ですが、このプランはLDKで12畳という水準であり、LDだけだと9畳程度でしょうか。

一方で洋室3室はいずれも5畳以上が確保されてはいますが、西面が凹凸の激しい形状となっており、居室形状に難があるのは勿体ないですね。

洗面所及び浴室に窓が設置出来ているのは評価出来ますし、収納もそこそこバランス良く配置されている印象ですが、角住戸感の薄い小さめのLDは約7,000万円もする住戸であることを考えると少々物足りなさを感じてしまいます。

ちなみに、この位置の玄関で玄関前に門扉付のポーチがあるのは珍しいです。

坪単価は350万円。ブリリア大井町ザ・レジデンスは駅徒歩5分でこちらよりも近い坂上ポジションとは言え、定借ながらこの物件よりもちょっとだけ安いぐらいの価格設定だったので、それと比べるとこの物件は多少価格がこなれているという見方は出来ます。

ただ、前述のようにここは駅からは下ったエリアになりますし、前述のグレーシア南品川は平均坪単価約250万円という水準でしたので、約3年間で約4割値上がった水準とも言えてしまうわけです。都心近郊では2~3年前に比べると2割高3割高は当たり前ですが、都心一等地を除けば4割水準はかなり稀です。

ここは名前に最寄駅の「大井町」が入っていますが、グレーシア南品川同様でアドレスは南品川ですし(別に南品川が悪いと言っているのではなくグレーシア南品川と変わらないということを言っているだけです。念のため。)、4割は結構凄いなと。
大井町駅の評価が日に日に高まっている影響が少なくないですし、最近は羽田の国際化で京急沿線の評価が高まっているということではあるのでしょうが・・・。

本日スムログ更新しています。
野村に住んでいます的な物件、超個性的な立ち姿の物件。などをご紹介しています。

⇒ 【王子界隈】モモレジのちょっと得するマンション選び【2016Vol.19】


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