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【LDドアに注意!】オープンレジデンシア大井町2階55平米5,848万円【坪単価350万円】
2016-10-02

続けて、オープンレジデンシア大井町。

設計はカイ設計、施工は風越建設です。カイ設計はオープンレジデンシア虎ノ門を担当していたのを覚えているぐらいで他では名を聞いたことはないのですが、当物件は小規模のわりには重厚感のある佇まいが印象的ですね。

部分によって高さが異なっていたり、側面も凹凸のある設計となっているためか、デザインに動きがあり、総戸数28戸という数字よりも大きく感じることのできる物件です。

エントランス周りは総戸数なりのこじんまりとしたもので7,000万円超の住戸も少なくない価格帯からすると少々の物足りなさもありますが、まぁ仕方ないでしょうね。
不動産価格の高騰で坪単価300万円台のオープンレジデンシアは何ら珍しいものではなくなりましたし、特別高級感を意識するということはないのでしょう。
100㎡超の住戸があり、その住戸の検討者の立場からするともう少し共用部に力を入れて欲しかった感は大いにありそうですが。

前回のオープンレジデンシア大井町

公式ホームページ
IMG_8723[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南向き中住戸です。南側は一段高い土地に浅間台小学校の校舎があるため、視界的な圧迫感は多少あると思いますが、日照は得られるはずです。

間取り的には共用廊下側に開口部を設計していないため、洋室1室が行灯部屋となったプランとなります。

別の言い方をすれば内廊下タワマンによく見られるようなタイプで、2LDKにおいて洋室1室が行灯部屋となるケースは珍しくないので、特段のマイナス要素とは思いませんが、柱の食い込みとハーフバルコニー以下の小さなバルコニーは少々残念ですね。

洋室1は6.5畳あるとはいえ、形が結構悪いですし、LDKも11.6畳表記とは言え、入口ドアがかなり玄関寄りの少々悪意を感じる位置にあるので、実質的なLDはかなり狭いことに注意が必要です。

効率的なプランの場合は55㎡の2LDKであればLDだけで10畳程度確保できることもあるのですが、このプランは9~10畳どころか実質8畳あるかないかぐらいの大きさしかなくこの専有面積の2LDKとしては使い勝手が少々疑問ですね。

一方で収納はわりかし充実しているという良さはあるとは思いますが。

坪単価は350万円。先ほどの南西角は線路の影響が多少なりとも考慮されているのかもしれませんが、3フロアも違って同じ単価設定とは少々驚きました。40㎡と70㎡ぐらい専有面積に差があればこのような単価設定となっていても頷けますが、55㎡と66㎡の差でしかない(価格のグロス差は大きくない)わけですからね。

唯一のノン南向き住戸となるEタイプの低層階は坪単価300万円そこそこの水準からあるようですし、向きやプランによって結構単価差を設けた価格設定となっている印象です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りのシーザーストーン天板、トイレ手洗いカウンターなど昨今の坪単価300万円以上のオープンハウス物件の定番と言える仕様になっており、大手デベ物件などと比べても互角以上と言えるものです。

管理費は180円/㎡。外廊下でディスポーザーもありはしませんが、総戸数28戸というスケールからすると安価な水準に出来ていると思います。管理を「通勤」でなく「巡回」とするなど、コスト削減を図った結果ということでしょう。
駐車場は全3台でいずれも平置です。

【木場公園隣接×駐車場分譲】ブリシア木場公園66平米5,298万円【坪単価265万円】 | topページへ戻る | 【こっち側の供給は少なめ】オープンレジデンシア大井町5階66平米6,998万円【坪単価350万円】

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間取がすきで、いつも楽しく読ませていただいております。
質問があります。このような行灯部屋はサービスルームではなく、ベッドルームとして認められるのですか?

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。
いつも楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しく思います。

さて、このような行灯部屋がなぜ居室と認められるかについてですね。
建築基準法上の居室要件の中で重要なものの1つに「採光」があります。
そして、建築基準法上ではこの採光のための要件として「居室の床面積の7分の1以上の有効採光面積(つまり、窓の大きさ)」が規定されているのですが、この計算には例外的な扱いがあります。

行灯部屋は窓がありませんので、単純に計算したら当然に要件を満たすことはないのですが、LDなどの窓のある居室に面した常時開放しておくことのできる扉がある部屋はその面した部屋と合わせて上記の7分の1要件を満たすことが出来れば良いというものです。
つまり、このオプレジ大井町の行灯部屋の場合、LDに面しているので、LDとこの洋室を合わせて計算した結果7分の1要件を満たしていれば行灯部屋でも居室と認められるということになります。

こういったLDに引き戸で面した行灯部屋は内廊下物件を初めとして至るところにありますが、みなこういった計算の基に居室としてカウントされているのです。
廊下に面したリビングインでない行灯部屋の場合はこの計算が使えないため通常サービスルームとなります。
ご参考になりましたら幸いです。

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詳しいコメントどうもありがとうございます。長年の疑問が解決しました。内廊下形式のタワーによく行灯部屋があり、なぜベッドルームと認められるのか、やっとわかりました!

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