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【駅徒歩4分×南に御留山の第一種低層住居専用地域】オープンレジデンシア目白アベニュー4階68平米7,888万円【坪単価383万円】
2016-10-05

オープンレジデンシア目白アベニュー。

目白駅徒歩4分の9階建総戸数18戸のレジデンスです。
敷地面積約240㎡、1フロア2戸の超小規模物件、小さい物件の多いオープンレジデンシアですが、当物件は中でもかなり小さいものとなりますね。

ただ、目白駅徒歩4分圏内というのは過去10年程度遡ってみても駅徒歩2分のイトーピア目白カレンぐらいしか供給実績がないと思いますし、目白通り沿いとはかなり希少性の高い物件となるのは間違いないでしょう。

ちなみにたまたまイトーピア目白カレンはスムログに・・・。
ちょっと得するマンション選び(第4回)参照)

バルコニーがちょっと面白い形をしているマンションですね。
イトーピアは駅前ということで1LDKなどコンパクト目のプランが中心のマンションでしたが、この物件は30~60㎡台、最大のものは70㎡近い3LDKということで「東京に家を持とう」とのキャッチフレーズのもと安易にコンパクトマンションを提供しない昨今のオープンハウスさんらしさを存分に出した物件となります。

いくら立地が珍しいとは言え、ここまで敷地面積の小さい小規模物件には大手デベは手を出しませんし、他の中小デベや投資マンションデベであれば例外なく高単価設定としやすいワンルーム・1K中心のコンパクトマンションにしてしまうでしょうからね。

この立地は目白通り沿いなので御留山界隈のような閑静な邸宅街ではありませんが、その御留山界隈の第一種低層住居専用地域を南に望むポジションことができるという特長があるのも大きいでしょう。やはりスムログに掲載した御留山公園からの写真をご覧いただけると一目瞭然のようにこの界隈から高田馬場・新宿エリアにかけてかなりの南傾斜となっているので、この物件の上層階からは素晴らしい抜け感のあるパノラマビューが望めるということになります。

ご参考 【御留山界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.10】

公式ホームページ
IMG_8721[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南東西の三方角住戸です。4階ではパノラマビューとまではいかないでしょうが、前建は越えてくる高さにあり、日照的にも何ら問題のないポジションです。当物件の敷地は南北に異常に長いため目白通りの影響もほとんど感じないでしょうし、駅近の利便性と良好な住環境を両立できる貴重な住戸ですね。

間取り的には南側向かいの戸建等に配慮したのか南側の開口部が制限されているのが少々残念ですが、東に西にもしっかりとした開口部が確保された採光通風良好なプランとなります。

非常に細長い土地(敷地東西の幅はこのプランの幅ほど)なので、玄関位置はどうしても北側に突き出たような位置にあり、全室リビングインの居室配置や柱の食い込みはこの価格帯の物件としてはかなり残念なものに映りますが、この敷地の小ささ及び敷地形状では仕方ないところでしょうか。

一般的な田の字プランなどであれば3LDKでも68㎡あればLDだけで10畳確保するのは簡単ですが、このプランは玄関廊下をこれだけコンパクトにしてもLDKで13畳、つまりLDだけだとおそらく10畳確保出来ていません。

その反面、収納はそこそこ充実させることが出来ている点は悪くないですが、基本プランでは隣接する洋室3室のうち1室もLDと一体利用できるような形にはなっていないですし、LDに物足りなさを感じてしまうプランではありますね。

坪単価は383万円。南面条件の良さ(御留山界隈の第一種低層住居専用地域の物件で言ったら最上階のようなポジション)を考えると思っていたほどではない水準です。ブランド力に欠ける点、間取りに難がある点を差し引くと昨今の相場並ということになるかと思いますが、グロスが嵩む分、当物件の1LDKや2LDKなどと比べると大分単価は抑えられていますし、目白駅徒歩4分の住環境的にも良好なポジションでこの単価ならば検討に値する水準ではないでしょうか。

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