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【敷地形状を利用したゆとりあるアプローチ】オープンレジデンシア目白アベニュー8階36平米4,658万円【坪単価431万円】
2016-10-05

続けて、オープンレジデンシア目白アベニュー。

設計はクオリティ、施工は片山組です。
いずれもネームバリューのある会社さんではありませんし、外観デザインは一般的なもので価格帯からすると少々物足りなさもありますが、エントランスアプローチだけは見所のある物件です。

前回の記事でも述べたように当物件は異常に南北に長い敷地形状を有しています。本来、敷地面積約240㎡という小さな土地にマンションを建てようと思ったら、敷地にゆとりは少なく、ゆとりあるエントランスアプローチなどを設計する余裕はないはずなのですが、この物件の場合はこの異常に長い敷地形状が功を奏して物件規模からすると異例とも言える奥行のあるエントランスアプローチを設けることが出来ているというわけです。
こちらの方が敷地面積もそのエントランスアプローチのスケール感も小さくはなりますが、このご時世の中売れ行き好調なインプレスト文京東大前を彷彿させる物件のスケールには似つかわしくないエントランスアプローチではないでしょうか。

エントランスのある敷地北側は目白通りであり、通りとの間にしっかりとこういったゆとりある空間を設けることが出来ているのは非常に意味のあることですね。

まぁ、せっかくこのような空間を設けることが出来たのであれば、アプローチ脇に待ち合わせなどに使えるお洒落なベンチ(石材などで出来ているもの)やエントランス上部に大きな庇を設けるなどのさらなる工夫が欲しかったという思いも沸いてきますけれども・・・。

前回のオープンレジデンシア目白アベニュー

公式ホームページ
IMG_8720[1]
お部屋は36㎡の1LDK、北東西の三方角住戸です。南北に長い敷地形状で先ほどの3LDK(上層階は2LDK)の反対側にあたる目白通り側に位置するプランです。

前回の記事で書いたように当物件の最大の売りと言っても過言ではないのが「駅近ながら南方向に第一種低層住居専用地域を望むポジション」であり、こちら側の住戸からはそれが享受出来ないのが残念ではあるのですが、前述のように目白通りとの間にはゆとりある空間が設けられているので前建までの距離も十分ですし、上層階からは眺望もそこそこ楽しめることでしょう。

間取り的には基本的に先ほどのプランと同様な事象が発生しています。
専有部形状と玄関位置の関係上、LDは北端にするのが難しいですし、柱の食い込みもかなり目立ちます。

玄関廊下は可能な限り短くしているため、特段問題ないですが、30㎡台半ばの専有面積でここまで柱が食い込んでしまうと有効面積はかなり厳しくなりますね。

ベッドルーム内に食い込んだ柱はその大部分が4.4畳にカウントされていますので、「畳数表示上」は特段の影響は受けていませんが、柱の食い込みのないLDKは8.5畳と小さめの数字であり、それ以外の部分で柱による面積消費の影響がかなり大きい印象があります(LDK部分に柱が食い込んでいればその柱もLDK畳数にカウントされるため「畳数表示上」はもっと大きい数字に出来たという意味。その場合、実際の畳数はもっと小さくなるわけですが、間取り図上、畳数が大きめに表示されているメリットというのも少なからずある)。

一方、この広さ、この食い込みの1LDKで浴室が1216でなく1317なのはちょっと驚きですし、洗面所にも比較的ゆとりがあるのは良いですね。
収納はかなり少ないけれども・・・。

坪単価は431万円。上層階とは言え、特別なものが見えるわけではないですし、かなり強気な設定という印象です。40㎡程度ある1LDKであればこの単価は成り立たないと思いますが、30㎡台半ばの1LDKだと成り立っちゃうのかなぁ・・・。柱による面積消費を加味すると実質的には坪単価450万円超の水準だと思うんですけどね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど、オープンレジデンシア大井町などと同じ昨今のオープンハウス物件の定番仕様なのですが、この物件は昨今のオプレジの中でもかなり高価格帯となるのでちょっと物足りなさがありますね。

管理費は398円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、超小規模物件ということでとても高額な水準になってしまっています。三井さんのパークリュクスシリーズなんかはここよりも全然スケールが大きくともさらに高いことが多いですし、このスケールであれば仕方ないとも思いますが・・・。

駐車場はやはりありません。目白通り沿いにあんだけのゆとりのアプローチを設けているぐらいですからその代わりに平置駐車場を設置することは可能だったと思いますが、中途半端に1台設けるぐらいならこういった全戸に良い影響を与えるアプローチを造った方が良いとの判断だったのでしょう。正解だと思いますね。

3LDK検討者などにとっては駐車場がないことで大きくマイナスに感じる方もいらっしゃるのではないかと思いますが、1台あったところで微妙ですからね・・・。まぁ、そういう意味で3LDKは価格が伸びづらいという側面はあるかもしれませんが。

【ひっさびさのアーバンス】ザ・パークハウスアーバンス中野中央13階56平米6,928万円【坪単価408万円】 | topページへ戻る | 【駅徒歩4分×南に御留山の第一種低層住居専用地域】オープンレジデンシア目白アベニュー4階68平米7,888万円【坪単価383万円】

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