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【木場公園隣接×駐車場分譲】ブリシア木場公園66平米5,298万円【坪単価265万円】
2016-10-03

ブリシア木場公園。

清澄白河駅及び木場駅徒歩14分の8階建総戸数21戸のレジデンスです。

当ブログではこれまでブリスさんのブリシアシリーズをブリシア隅田公園ブリシア二子玉川とご紹介していますが、かなりマイナーなデベロッパーであるのは否めないでしょう。

この物件は木場公園隣接というポジションでこそありますが、駅距離はかなりありますし、分譲時期が重なったプラウドタワー木場公園のような高さ×ブランド、シティハウス木場公園のようなブランドがないがゆえに、木場公園隣接のわりにはまずまず控えめな価格帯で供給されているように思います。

木場公園広しと言えども、隣接するマンションというのはそう多くはなく、プラウドやシティハウスと被らなければもっと強気な価格での販売が可能だったのではないかと思いますが、ここ最近は特に市況に危うさを感じますので、賢明な判断なのかなと。

設計はクレオ、施工は柏木建設です。
どちらもネームバリューはありませんが、クレオはかなりの高額物件となったサンウッド代々木西参道に携わっていますね。

小規模物件ですので、共用部の見所は少ないですが、1階西側木場公園を望むことのできるスペースにエントランスラウンジが設計されているのは嬉しいですね。
また、最上階住戸は屋上にプライベートスカイテラスがあり、贅沢の極みです。

公式ホームページ
IMG_8730[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側道路の向かいには当物件よりも少し高いぐらいのマンションが立っており、比類なき木場公園ビューが得られるのは南西角住戸のAタイプのみということになるのですが、このプランでも南西方向に木場公園を望むことが出来ますし、これ以上ないぐらいのワイドスパン設計と出来ている点は評価すべきでしょうね。

当物件の敷地はかなり東西に長い形状なのでこのような南面ワイドスパンとなるのは当然ではあるのですが、そういった面を加味してもここまでのものは非常に稀であり、LDが両面開口となっている点も通風面で大きなメリットとなるでしょう。

ただ、残念に思う点もあります。
前述の通りこの住戸位置からでも南西を向けば木場公園が望めるのですが、その点がイマイチ加味されていない設計になっているのです。

LDだけがバルコニーに面した設計でLDはバルコニーの奥にある形になるので、LD室内からは南西方向がほとんど望めません。

設計上、どの部分にバルコニーを造っても問題はないはずで(柱との兼ね合いぐらい)、ベストはLDにFIXサッシを採用する形だったのかなと。さらに細かく言うならば、LDのFIXサッシは南西に頂点を有したL字形で、FIXサッシの西側にはバルコニーがある形が最高だったでしょうね。

そのような形とすればサッシ形状によってはLDからバルコニーにも出ることが出来ますし、非常に南西方向を望みやすくなるのです。それだけでも200~300万円の価値があると思うので多少コストをかけてもそういった設計を目指して欲しかったなというのが正直なところですね。
せっかくの木場公園隣接立地の物件なのですから。

また、全体としてはもう少しバルコニーを多めにしても良かったのかなと思いますが、このプランは両脇の柱が上手いこと隣戸側になっているので、柱の影響は少なめですね。一方で共用廊下側の柱の食い込みは顕著で柱間隔をもう少し設けることが出来なかったのかなと思ってしまう面はありますけれども。

66㎡は3LDKとしては小さめにはなりますが、ワイドスパンゆえに玄関廊下は非常にコンパクトに出来ており、収納もそこそこには確保出来ている印象です。浴室が1418でなく1317なのは残念ですし、洗面所も3LDKプランにしてはかなり小さめですが。

坪単価は265万円。もろに木場公園ビューとなる南西角住戸は坪単価300万円前後中心でしたが、そうでないプランの低層階は1割程度は安い設定です。前述のように設計にちょっと物足りなさがありますし、南向きとは言え日照良好とは言い難いポジションであることを考えるとこのぐらいが相応なのでしょうね。
プラウドタワー清澄白河の南向き低層階はここと同じぐらいの単価水準でしたので、そういった物件と比べるとお買い得感はないですが・・・。

プラウドタワー清澄白河自体も特段お買い得だったとは思いませんが、しつこく当ブログでも指摘したようにプラウドタワー木場公園の後発、かつ、完成直前の販売ということで野村さん的に「なんとか早期に捌ける価格に設定したい」という思いが低層階の価格設定に表れていました(低層階以外は微妙でしたが・・・)。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないのは仕方ないにしても食洗機も水回りの天然石天板仕様もトイレ手洗いカウンターもないのは残念ですね。
というか、床暖房もないのかい・・・。

管理費は209円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールに欠けるがゆえに平均よりも少し安いぐらいの水準にはなっています。

駐車場は全7台でいずれも平置なのですが、ここは所有権で販売されているのですね。
1区画400万円のようで月3万円で計算すると11年ほどでもとがとれる計算になります。
※住戸部分とは別に管理費と修繕積立金合計で月4,500円かかります。

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