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【駅徒歩10分圏内だが、凄い立地】ノブレス武蔵小杉7階73平米6,490万円【坪単価295万円】
2016-10-10

ノブレス武蔵小杉。

武蔵小杉駅徒歩10分(JR新南改札。東急線は徒歩13分)の7階建総戸数33戸のレジデンスです。ギリギリではありますが、今をときめく武蔵小杉駅が徒歩10分圏内ですし、南武線の向河原駅や東横線の元住吉駅も徒歩圏となる利便性上々のポジションです。

ただ、立地はかなり凄いですね。東海道新幹線の高架と横須賀線の線路に思いきし挟まれたポジションとなります。横須賀線の斜向かいとなるポジションではスミフさんのシティハウス武蔵小杉ガーデン(武蔵小杉駅徒歩11分)が近々分譲予定で、このあたりのエリアは片側が線路に面した物件というのは少なくないですが、両側というのはなかなか・・・。

ここはナイスさんのノブレスシリーズということでむろん免震構造を採用し差別化要素は十分で「エリア初の7階建て免震」が謳われていますが、エリア初?7階建?
武蔵小杉エリアにはタワマンがたくさんあり、直近のパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンシティタワー武蔵小杉などを初めとして免震構造のタワマンはありますが、「7階建」で免震を採用したのがエリア初ってことなのでしょうか???

都心一等地などではないこのようなエリアではタワマン意外で免震を採用するのはナイスさんかスターツさんぐらいのものですし、7階建に限定(?)したら「初」なのはあたり前だと思うわけで、少々語弊がある書き方だなと・・・。「7階建以下」にするとエリア初ではないってことなのかな?
中低層で免震を採用しているのは間違い無く貴重な存在ですので、そこは当然にアピールすべきところかとは思いますが。

線路に両脇を固められた立地ゆえか、免震構造のコストがかかっているわりには価格はそこそこの水準という印象ではありますが、2012年にこの物件の少し南側で分譲されたクレストフォルム武蔵小杉ブライトコートが平均坪単価で200万円(ってか、既に築3年超が経過しているのにゴクレさんまだで売ってるんだ・・・。今年一番ビックリした出来事だわ(笑)。販売当初と比べ大分値上げしてます・・・)ほどでしたし、割安と感じるような水準ではないですね。前出の免震構造のパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンのイーストの低層階はこの物件の単価とほぼ同じ水準でしたし、ウエストの低層階も大差のない水準です。まぁ、こちらは全体的に専有面積を絞っている分、グロス価格は安くなりそこで勝負するのがナイスさんの定番の戦略ということですね。

公式ホームページ
IMG_8741[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は保育園のある低層建物、東側は線路という視界抜け抜群のポジションです。当プランは最上階のルーバル付のプレミアム感のあるものになりますが、中層階以上であれば条件的には大差なく最上階ならではのメリットはルーバル以外にはあまり感じられません。
むろん線路の影響は不可避ですが、当然に全ての開口部に二重サッシが採用されています。

間取り的には当物件内では唯一70㎡を越えたもので物件内ではそれなりにゆとりを感じることのできるものにはなっています。

LDを角位置(二面採光)にしなかったために、角住戸にしては廊下を短めに出来ていますし、70㎡そこそこの3LDKで主寝室が8畳超あるのは非常に珍しいですね。

柱の影響もほぼ回避したプランで収納配置も上手いので居室形状もきれいですし、有効面積の高さを感じることが出来るものとなっていると思います。

また、洋室3には方立ての小さい引き戸が採用出来ている点も評価出来ますし、南面バルコニーもかなり奥行のあるものが採用されているので、LDは畳数以上の空間的な広がりを感じることが出来ることでしょう。

一方で洗面室はこの広さの3LDKとしてはかなり狭いですね。居室畳数などが専有面積のわりに確保されているだけにバランスの悪さを感じずにはいられません。残念です。

さらに、玄関前に角住戸らしくしっかりとしたアルコーブがあるのは良いですが、玄関を出てすぐの所がエレベーター待ちの方から丸見えとなってしまう配置はちょっと良くないですね。

坪単価は295万円。一般的に日照上最も人気の南東角ですし、ルーバル付のプレミアムタイプであることを考えると一般プランと比べもっと単価高の設定となっていても何らおかしくはないのですが、当マンションは前述のように中層階以上でも大差のない視界条件ですし、むろん線路の影響も同様ですので、これ以上単価を伸ばすのは困難ということでしょうね。
また、「免震が最大の売り」となる物件で、当然ながら免震はどの住戸にとっても同じだけのメリットになるわけですから、住戸間の単価差は小さくあってしかるべきという見方も出来ますので、住戸間がこういった価格設定になるのは妥当でしょう。

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