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【狭小ながらナイスらしい無駄のないプラン】ノブレス武蔵小杉2階64平米5,150万円【坪単価268万円】
2016-10-10

続けて、ノブレス武蔵小杉。

設計はクレイズプラン、施工は馬淵建設で直床です。馬淵建設はやはり免震のノブレス藤沢鵠沼にも携わっています。

欧風調の基壇部及びエントランス周りなどお馴染みのナイスデザインでデザイン面に意外性は微塵もありません。
好みの問題でもあるとは思うのですが、不動産価格の高騰で数年前までと比べナイスさんもかなり高価格帯の物件を供給するようになったわけですし、大手デベ物件に近い意匠水準のものを生み出して欲しいなぁ・・・という思いは少なからずありますね。

物件ごとに設計・施工会社とは別にデザイナー(デザイン監修)を起用しなくとも、スミフさんのようにある一定のコンセプトにのっとった共通のデザインを確立し、そこに少しずつトレンドを付け加えていくだけでそれなりのものに出来るはずです。

言うまでも無く中低層の免震物件というのは非常に少ないので、それだけで差別化要因としては十分ではあると思うのですが、近年の新築マンションであれば免震でなくとも大地震による実害が生じない可能性が高いわけですし(単純に揺れが小さくなり恐怖心は少なくなるでしょうが)、もう少し垢抜けた意匠を目指してくれてもいいのになぁ・・・と。
ブランド価値を高めるためにも大切なことではないでしょうか。

前回のノブレス武蔵小杉

公式ホームページ
IMG_8742[1]
お部屋は64㎡の3LDK、南向き中住戸です。2階では視界抜けはありませんが、日照はむろん良好です。正面は線路ではありませんが、両脇を線路に挟まれた状況なのでやはり全ての開口部に二重サッシが採用されています。

間取り的にはかなりの狭小3LDKということになりますが、もともと狭小プランを十八番としているナイスさんなので何ら驚きはありません。

当物件は全戸ワイドスパンに出来ているのも素晴らしいですが、中住戸はその上、柱がとてもきれいにアウトフレーム化されているのも素晴らしいですね。

ワイドスパンゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短めになり、廊下も田の字プランでは短い方です。また、柱の食い込みもないことで有効面積的にはかなり優秀でしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は76.5%((10.2畳+2.8畳+6.0畳+6.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷63.57㎡)と限界に近い高水準でこの数字からもこのプランの効率性が分かります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

浴室が1418でなく1317なのは残念ではありますが、先ほどのプランとは異なり洗面室はしっかりとした広さがありますし、奥行のあるバルコニーなども考慮すると少なくとも一般的な66~68㎡と同等の使い勝手はあるのではないでしょうか。

坪単価は268万円。前回の記事で指摘したようにプランや階数による単価差は小さめに設定されている物件と言えます。当物件の平均坪単価は280万円ほどと思われ、このご時世において武蔵小杉駅徒歩10分圏内(こちらよりも武蔵小杉駅まで距離のあるクリオ小杉陣屋町の平均坪単価300万円弱)でこの単価水準はそうそう実現するものではないと思いますが、「立地なり」という印象もあるのも事実です。

設備仕様面は、少戸数なのでディスポーザーがないのは仕方ないにしても、食洗機やトイレ手洗いカウンターなどもない相変わらずの簡素なノブレス仕様です。他デベのこのぐらいの単価水準の物件であれば食洗機やトイレ手洗いカウンターがついてるのは当然であり、デベによっては水回りに天然石天板もあるぐらいなので、ちょっと寂しいですよね。
いくら珍しい免震構造が採用されているとはいえ、その他の面をそぎ落とし過ぎな感は否めないというわけです。

管理費は199円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが悪くない水準でしょう。総戸数33戸という小さめのスケールなので200円/㎡を越えていてもおかしくありません。
7階建ながら約57%という高めの空地率を有した物件で空地の大半は14台の平置駐車場と出来ています。

昨今のこのエリアの物件にしては駐車場台数が多めの印象ですし、全台平置は嬉しいですね。

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