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【2駅2路線徒歩5分内】クレヴィア千鳥町5階75平米6,788万円【坪単価299万円】
2016-10-12

クレヴィア千鳥町。

下丸子駅徒歩3分、千鳥町駅徒歩5分の9階建総戸数61戸(非分譲住戸1戸含む)のレジデンスです。

2駅2路線が徒歩5分圏内で利用可能ななかなか交通利便性の高いポジションではありますが、ほぼ環八沿いと言っても過言ではなく、下丸子駅及び千鳥町駅周辺の物件の中ではわりと珍しいポジションになるかもしれませんね。

環八沿いを初めとして幹線道路沿いというのは用途地域的に高さのある大きめのマンションを建設しやすく、事実環八沿いにもそういったマンションが比較的多く存在していますが(最近の代表格はやはりブランズシティ久が原かな)、この下丸子・千鳥町エリアに限って言えば環八から内に入った小規模物件がほとんどという印象があります。

つまり、この近辺に限れば当物件のようなほぼ環八沿いの物件は環境的に優れているとはお世辞にも言えないのですが、当物件の敷地の目の前で道路が二又に分かれている影響で南側の前建までの距離は十分以上に確保出来ていますし、さらに、大通り沿いの物件が少ないがゆえにこの物件程度のスケール感のあるものも少ないということも言えますね。

下丸子及び千鳥町両駅はけして駅力が高い駅ではありませんし、これまではどちらかというと住環境を重視する方が望むエリアということで実際に供給される物件もそういった立地の物件が多かったのだと思われますが、マンション価格の高騰・時代の移り変わりと共にこのエリアにも利便性重視のポジションにマンションが出来るようになったのかなという印象もあります。
最寄駅徒歩3分、2駅2路線徒歩5分は下丸子駅と千鳥町駅と言えどもかなり便利ですものね。

公式ホームページ
IMG_8811[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。当物件は南向きと東向きのよくあるL字配棟のような形になっています。その角位置にあたる当プランの中層階は南東の建物の影響が幾分ありそうではありますが、日照的には何ら申し分はなく敷地東端という位置関係的にも環八の影響が少なくて済み日照的にも抜群の好ポジションということになりますね。
西側に隣接する南向き中住戸よりも少し北側に凹んだような位置にあるので、南西方向からの日照が得づらいというマイナス要素もありますが、環八の影響を考えるとむしろメリットの方が大きい気がしますね。

間取り的には南西角住戸より気持ち小さい設計ですが、最上階に2戸だけある90㎡超のプレミアムプランを除くとほぼほぼ最大のものとなります。
あからさまに狭いレベルではありませんが、最近分譲されたクレヴィア成城クレヴィア田端などと同水準のプランニングで伊藤忠さんは南の角住戸でも80㎡前後のものは作らず、70㎡台半ばを基本戦略としている印象がありますね。

クレヴィア成城のような駅距離がありつつも、住環境的に落ち着きのあるポジションだと80㎡超のものがあってしかるべきな印象があるのですが、この物件は前述のような低層住宅街のイメージの強いこれまでの大田区千鳥町エリアの物件というよりは駅近の利便性重視の物件という形になると思うのでこれぐらいの広さが販売価格との兼ね合いで最も適していると言うことも言えるのではないでしょうか。
というかむしろ駅徒歩3分でほぼ環八沿いという立地条件からすると70㎡ちょっとのコンパクト目の3LDK角住戸であっても何らおかしくなかった印象があるぐらいで(スミフさんや中小デベだったらまず間違い無くそういったコンセプトになっていたでしょうね)、そういう意味では当物件は外観的にも高級感を意識していることからも分かるように単純に駅近の利便性だけで売ろうとしているわけではないようです。

前置きが長くなってしまいましたが、間取り的にはそこそこ面積を確保したことで「玄関廊下を一直線にした田の字の延長上」のものではなく、長めの廊下が存在する角住戸らしいものとなっているのが1つのポイントと言えるでしょうか。

最近は75㎡程度の角住戸の場合でも効率性を意識した結果、玄関廊下が一直線になっていることも少なくないのですが、このプランは廊下をしっかり確保したことで角住戸らしい優雅さがある反面、居室畳数などに関してはちょっとゆとりを感じにくいものとなっているという見方が出来ます。

それでもLDは12畳確保出来てますし、ウォークインや納戸などそこそこ大きな収納も確保されているので全体バランスは悪くないものの、洋室2や3の収納は少し小さいのかなという感じはありますね。また、洗面所は2WAYなので狭さは感じにくいかもしれませんが、ちょっと小さめな印象があります。

一方、LDの南面サッシも当プランの大きな特長の1つですね。バルコニーに面しているのは西半分のみで東半分はいわゆるダイクレトサッシのような形状、足元から天井(順梁)付近までの開放感のあるものとなっています。
当物件の南面バルコニーは道路などからの視線に配慮したのか順梁ながらガラス手摺ではないので(最上階除く)、視界面・採光面は優れている方ではないのですが、このプランの場合はこのダイクレトサッシがあることで室内の採光はかなり良くなることが予想されます。

また、東側のバルコニーはとってつけたようなものであり、バルコニーに柱をアウトフレーム化出来ていないため、洋室1及び2の間に食い込んだ柱が少し残念ではあるのですが、南東端の柱が空中に出されているのはとても良いですね。

坪単価は299万円。完全に視界が抜けるポジションでないことが影響していると思われますが、この位置であれば環八の影響はかなり薄くなり物件内では条件の良いポジションにあたるプランであることを考えると「普通」の価格設定という印象があります。当物件の最上階には2戸だけ90㎡超のプレミアムプランがあり、それらが物件内で「単価高・価格高」を形成するため、一般プランは南東角でも特別強めの単価にしてはいないようです。
最上階にプレミアムプランなどを設けず、「南東角を最も良いポジション・最も良い住戸という位置付け」にしていたらこの広さでももう少し単価を伸ばせた可能性が高いですね。
むろんそれらは一長一短でどちらの戦略がデベロッパーにとって正解だったかは分かりませんが。

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