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【かなり意外性のあるデザイン】クレヴィア千鳥町2階66平米5,848万円【坪単価293万円】
2016-10-12

続けて、クレヴィア千鳥町。

設計は古沢建築工房、施工は鍛治田工務店です。
鍛治田工務店はザ・パークハウス東十条フレシアジオ赤坂丹後町などが近年の代表作になるでしょうか。
そんなに登場回数は多くはありませんが、そこそこのスケール感・価格帯のものの実績が増えている印象です。

一方、古沢建築工房は当ブログでは初登場となりますし、著名なレジデンスの実績はないようですが、当物件は前回の記事でもちらっと述べたように「単なる駅近」で売ろうとしている物件とは明らかに違いますね。

どこかの物件の記事で述べた覚えがあるのですが、伊藤忠さんは坪単価300万円を少し切るぐらい、つまりこの物件に近い価格帯程度の物件のパフォーマンスが最も価格帯とのバランスが取れていると感じることが多いのです。
坪単価400万円前後などの都心寄りの超高額物件になると「単価のわりには・・・」という印象を受けてしまうことが少なくないのですが、このような単価水準だと他デベに比べデザイン面や間取り面に力を入れる傾向にあると思うのです。

クレヴィア成城しかり、クレヴィア田端しかり、ですね。
この物件は前回の記事で書いたように、南面のバルコニー手摺はガラス手摺をほぼ採用せずに手摺上部を黒の縦格子とするなど一風変わったデザインが採用されており(一方で東面はガラス手摺中心)、この価格水準の物件としてはかなり外観に動きがある、特徴のある物件と言えます。

エントランスホール内はファミリータイプ中心の総戸数61戸ということを考えると普通の広さという印象で特段のインパクトはないのですが、その一方でエントランスアプローチは門型フレームのある比較的奥行のあるものを採用するなど、マンションの「顔」となる部分の高級感を強く意識している様子が伺えます。
最上階の90㎡台半ばのプレミアムプランは億近い価格設定なのでその住戸の検討者にも納得できるものにしようという意図もあるのではないでしょうか。

前回のクレヴィア千鳥町

公式ホームページ
IMG_8812[1]
お部屋は66㎡の3LDK、東向き中住戸です。東側は区立の児童館の敷地ですが、当プランの正面方向は児童館の建物から少しズレているので低層階でも圧迫感が少ないポジションとなります。ほぼ真東向きなので日照時間は短めではありますけれども、環八に背を向けており影響をほぼ受けないというメリットもありますね。

間取り的にはオーソドックスな田の字プランにはなりますが、非常にクオリティの高いものとなっている点に注目すべきです。

柱が共用廊下側も完全にアウトフレーム化されているのはもちろん素晴らしいですが、その柱の2次元形状が長方形なのがさらに素晴らしいですね。
このように室内から見て柱の奥行を短くすることで室内からの視界を柱が邪魔しにくくなりますし、バルコニーにもゆとりが生まれます。

また、LDにサッシ約3枚分の開口部のある連窓サッシが採用されている点も評価すべきでしょう。この価格帯の物件であれば連窓サッシが採用されることはけして珍しくはありませんが、LDにこのぐらいのサッシ幅が確保されるケースというのは稀です。

サッシ2枚分と3枚分では開放感や採光面で天と地ほどの差がありますし、奥行のあるバルコニーと相まってLD空間を畳数以上に広く感じることができる事でしょう。

一方で、洋室3の引き戸が完全に折りたためたり収納できるものではない点、引き戸の方立てが結構大き目である点はちょっと残念ですが。

専有面積に占める居室畳数割合は74.9%((11.2畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷66.00㎡)と中住戸の中でもかなり高い水準となっています。そのわりには収納も少なくなく、適度な水準にはありますしバランス的にもまずまずでしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は293万円。当物件は南向きと東向きでほとんど単価差が設けられていないというかなり珍しいケースとなります。
南向きは日照が良い反面、環八の影響が大きい、一方東向きは、日照が芳しくない反面、環八の影響がほとんどない、という一長一短の立地条件ゆえで違和感はないのですが、そういった立地が理由で「物件全体の単価レンジが狭くなってしまう(幅広い検討者を呼び込みづらい)」というデベにとって少々悩ましい状況が生じているように思います。

南向きは利便性よりも住環境を重視する方に好まれる傾向にありますので、環八の影響があるのは中途半端ですし、仮に東が環八に面していた場合の東向き住戸は「2駅2路線駅近の利便性のわりには値ごろ感のある単価」での分譲が可能だったはずで幅広いニーズに応えることが出来たはずなのです。
こういったことからも分かるようにマンションてほんと一筋縄ではいかないものなのです。
同じものは2つとない立地条件に敷地形状、そして様々な思惑が積み重なって物件価格・各戸の価格が形成されるので、似た条件に思える物件同士住戸同士でも価格が思いの外異なることもありますし、矛盾を感じるもの、優先事項次第ではお得に感じるものは至るところにあふれているということが出来ると思います。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板など単価的に申し分のないものとなっています。

管理費は254円/㎡。ディスポーザー付ながら、外廊下のわりには単価はそれなりで総戸数61戸というそこそこのスケールがあるわりには高い印象もあるのですが、許容範囲内ではあるでしょう。

駐車場は13台でうち4台が平置です。駅近物件であるためかこのエリアの物件にしてはかなり附置率が低いように思います。ほぼ環八沿いで車が利用しやすい立地条件ですし、もう少し多くとも良かった印象もありますが・・・。

【豊島区では少ない住居系エリア】ディアナコート宮坂壇邸5階83平米10,580万円【坪単価419万円】 | topページへ戻る | 【2駅2路線徒歩5分内】クレヴィア千鳥町5階75平米6,788万円【坪単価299万円】

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