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【ひっさびさのアーバンス】ザ・パークハウスアーバンス中野中央13階56平米6,928万円【坪単価408万円】
2016-10-06

ザ・パークハウスアーバンス中野中央。

新中野駅徒歩4分、中野駅徒歩9分の13階建総戸数36戸(事業協力者住戸1戸含む)のレジデンスです。

約2年前のザ・パークハウスアーバンス千代田御茶ノ水に次ぐ、パークハウスアーバンスでかなり間隔が空きましたね。最近でこそ市況が明確に曲がり角に差し掛かった感じですが(この後さらに落ちるかどうかは分かりません)、総じて言えばここ2年の間も投資節税目的での需要は旺盛だったと思うので、その2年間の間にこのアーバンスの供給がなかったのは不思議でさえあります。

アーバンスシリーズは平均専有面積40~50㎡台であり、三菱さんが今年新規に立ち上げた新ブランド「ザ・パークワンズ」のようなもろに投資対象のマンションという形ではないのですが、以前からマンション投資として個人的に実践及びオススメしているのが40~50㎡台のものであり、そういう意味ではこのザ・パークハウスアーバンスシリーズは面白い存在ではあるのです。ご自身で住みながら投資をするのに適した広さとも言えるでしょう。
(まぁ、最もオススメなのはタワマンなどのブランド感・ランドマーク感の高い大規模物件の中に存在する40~50㎡台ではありますが・・・)

さて、当物件の立地は、中野駅徒歩9分の中野通り沿いということで特別インパクトのある立地ではないですが、徒歩4分のところに新中野駅があるというのは派手さはないながらもかなり便利な印象を受けますね。

新中野駅徒歩5分圏内の物件供給はけして珍しいものではありませんが、同時に中野駅徒歩10分圏内となると非常に少なく、このポジションであれば中野駅の再開発の恩恵も十分に受けることができるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_8809[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南西角住戸です。敷地南側にはそこそこ高さのあるビルが隣接していますが、上層階であればそれをも越えてきますし、敷地西側は中野通りから内に入った第一種中高層住居専用地域なので高い建物がなく、抜け感のある眺望も楽しめます。晴れた日には上層階からは富士山もよく見えるでしょう。

間取り的には北西角住戸と同じ56㎡の2LDKというプランニングで全戸西向きにおいて唯一南に面した物件内で最も条件の良いものとなります。

ちなみに、当物件は1フロア3戸で両脇を固める角住戸は56㎡の2LDK、残り1戸の中住戸は30㎡台後半の1DKということで40㎡台のないプラン構成となっています。

56㎡の2LDKは昨今の都心部のマンションの設計においてオーソドックスと言える広さであり、2LDKとして違和感のない居室畳数を確保できる広さにはなります。
ただ、一昔前で言えば「若干小さい水準」であるのも事実で廊下の長さや収納・水回り、洋室畳数などとのバランス次第ではLDだけで10畳以上を確保するのが難しくなることも少なくないですね。

当プランの場合、廊下は比較的コンパクトに出来ているように思いますが、洋室2室の居室畳数を重視している印象があり、それが原因でLDが10畳に達していないように思われます(キッチンは最低でも2.5畳ぐらいはあると思いますので。)。

洋室1は柱が食い込んでいないきれいな形状であれば6畳あれば十分だったはずで柱の食い込みがある分、このような大きさとする必要があったと思うので(食い込んだ柱も畳数にカウントされる)、少し残念な思いもあるのですが、それ以外の柱の食い込みは少ないですし、浴室にも窓を施した設計など、角住戸らしい魅力がそれなりにはあるプランなのかなと。

LD内には逆梁カウンターがあることでそれによる畳数消費もありますが、カウンターの奥行は比較的浅いためそこまで大きな影響があるわけではないですし、わずかながらもL字形状となっており、南西方向からの採光・日照を得やすい形状となっているのは評価出来る点ですね。

坪単価は408万円。低層階は坪単価340万円ほどですので上層階は低層階に比べ約2割ほど高い水準となります。上層階は視界的な抜け感がかなり高くなるとは言え、13階建の物件でこの単価差は少し大きい印象がありますね。
上層は実需の方をメインターゲットとしているのでしょうから、こういった水準にはなるのも分からなくはないですが(視界抜けがあるからと言って賃料が2割増しになることはありえず、この物件に限らず賃貸を前提とした投資は利回りが高くなる低層が好まれる)、アーバンスシリーズはスケール的に通常のパークハウスなどに比べるとブランド力で劣る面がありますし、小規模ゆえに共用面での高級感なども感じづらいものとなっていることを考えるといいお値段だなと。

同じ三菱さんの先行物件ザ・パークハウス中野タワーは中層以下は囲まれ感の強い住戸が多く、この物件と同階で坪単価を比べるとほとんど変わらない水準となります。視界的には優位性がありますが、立地・ブランド・スケールで劣っているわりには思っていた以上にしっかりとした単価水準になっている印象のある物件です。ザ・パークハウス中野タワーは中層以上の住戸(特にプレミアムフロア)がとっても高額だったので平均で比較すると全く異なる水準になりますし、そこのお値段がクローズアップされすぎている感がありますが、中層以下は利便性抜群の立地を初めとした高パフォーマンスのわりには案外落ち着いた価格となっていました。

【この規模このプランでもディスポーザーついてる!】ザ・パークハウスアーバンス中野中央4階39平米4,298万円【坪単価363万円】 | topページへ戻る | 【敷地形状を利用したゆとりあるアプローチ】オープンレジデンシア目白アベニュー8階36平米4,658万円【坪単価431万円】

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