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【この規模このプランでもディスポーザーついてる!】ザ・パークハウスアーバンス中野中央4階39平米4,298万円【坪単価363万円】
2016-10-06

続けて、ザ・パークハウスアーバンス中野中央。

設計は三輪設計、施工は埼玉建興、両社とも当ブログで登場回数の多い会社さんですね。
埼玉建興は、ザ・パークハウス荻窪大田黒公園など三菱さんの高額物件、他にもスミフさんのシティハウス二子玉川などここ2~3年は高額物件に携わる機会も増えているゼネコンです。

1フロア3戸総戸数36戸の小規模物件ですので、スケール感のあるエントランスなど特筆すべきものは見当たりませんが、共用廊下側が中野通りから丸見えとなるがゆえにそちら側にもガラス手摺や黒格子手摺を施し、外壁もタイル貼り中心とするなど気を遣っている様子が伺えるのは良い材料です。

メインバルコニーを中野通りに背を向けた視界的な抜け感のある西向きとしておらず、通り沿いが住戸で構成されていたならば共用廊下側は手が抜かれていた可能性が高いのです。まぁ、現状でも階段部分がちょっと淡泊に感じますし、そこにもう少し配慮があっても良かったような気もしますが、たまにある色気もへったくれもない剥き出しの鉄階段などではないのは良いでしょう(通りから見えづらい部分に階段がある物件では結構あります・・・)。

余談ですが、マンションを検討する上では「見えやすい部分」と「見えにくい部分」を意識することもとても重要です。
まぁ、当物件は完成済で実物が見ることができるのでそういった誤魔化しは基本的に通用しないので(デベもそれを分かっているのでそういった面に少なからず配慮している)、一定以上の安心感はあると思いますが、青田売りの場合は基本的に都合が悪い部分は見せませんし、かなり経験のある方でないと「どの部分を見せない(分からない)ようにしている」のかさえも分かりませんからね・・・。

前回のザ・パークハウスアーバンス中野中央

公式ホームページ
IMG_8810[1]
お部屋は40㎡弱の1DK、西向き中住戸です。西方向は戸建などの低層住宅が中心となるエリアなので、4階でも視界に影響を与えるものは少なく良好なポジションとなります。

間取り的には40㎡未満のプランで廊下も特別短く出来ているわけではないので、居室畳数は大きくはありません。
このような専有面積でも1DKでなく1LDKになっているプランは少なくありませんが、このプランは専有面積のわりには洋室の畳数が大きめで、ダイニング側の畳数が専有面積のわりに確保できていないことが影響していると思われます。

三菱さんはザ・パークハウス中野タワーでこれよりも広い40㎡台前半のプランで1DKをたくさん設計しており、キッチンの向きや位置を調整することで1LDKにした方がより万人ウケする印象があったのですが、この物件も同様の印象があります。

また、浴室は1216と狭いですが、洗面室は専有面積のわりには広いですし、収納もわりと充実しているので、女性ウケを意識しているように感じますね。キッチンを壁向きにすることなく、ダイニングスペースとキッチンスペースを分断するオープンキッチンタイプとしているのも女性を意識してのものかな。

なお、柱の影響は少なめで済んでいますし、中住戸ながら先ほどの角住戸同様にL字形のサッシが採用されているのは評価できる点です。

坪単価は363万円。この階ぐらいから視界抜けが享受出来てくるので下階と比べた価格差は大きくなっています。この水準になると前回の記事でも名前を挙げたザ・パークハウス中野タワーの同階と差のない水準になるので、投資賃貸として考えた場合(利回りが最重要事項)には全くもって美味しくはありませんが、実需を意識した場合には視界抜けや日照がより意味を成すわけで、基本的に4階以上は「実需を意識した価格設定」ということになるでしょうね。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、クオーツストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、食器棚と水回りを中心にかなり充実したものとなっているのは、300万円台後半、高いお部屋になると400万円を越える坪単価からすると驚くようなものではないのですが、ディスポーザーがついているのはかなり驚かされました。

ここ1年の間に多少のブレは感じたものの三菱さんは基本的に総戸数50戸未満の小規模物件でもディスポーザーを採用してくれるのですが、30~50㎡台の総戸数36戸のアーバンスでもディスポーザーを採用してくるとはかなりかなり意外でした。

ただ、意味のある提案と感じる一方で、421円/㎡と超高額になっている管理費を見るとそこまでして導入すべきなのかと感じてしまうのも事実です。
このスケールの物件だとディスポーザーなしの外廊下でも300円/㎡は越えてしまう可能性が高いのではないかと思いますが、この約100円/㎡の差は結構大きいと感じますね。住宅ローンが超低金利のこの時代においては管理費の多寡は大きなインパクトを及ぼすのです。最も大切なのは高いか安いかよりもきちんとした管理が行われることであるのは言うまでもありませんが、当初の管理費の設定金額というのは基本的にデベ側の「お手盛り」であり、それが高いことときちんとした管理が行われるということは全くの別物なのです。
修繕積立金は将来的なこともありますし、当分の間はプールされていくだけの(すぐに使われることはない)お金なので初めからある程度高めの設定となっている方が望ましいですが、管理費はねぇ・・・。

駐車場は平置全2台でうち1台が身障者用です。

【渾身の神奈川初ディアナ!外観も間取りも絶品】ディアナコート美しが丘4階100平米11,900万円【坪単価392万円】 | topページへ戻る | 【ひっさびさのアーバンス】ザ・パークハウスアーバンス中野中央13階56平米6,928万円【坪単価408万円】

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