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【白山1丁目、内に入った四方角地】ザ・パークハウス文京白山7階75平米9,890万円【坪単価436万円】
2016-10-11

ザ・パークハウス文京白山。

白山駅徒歩5分、東大前駅徒歩8分、春日駅徒歩11分、後楽園駅徒歩14分の8階建総戸数38戸(事業協力者住戸5戸含む)のレジデンスです。

最寄駅は白山駅で徒歩5分にはなりますが、白山駅を最寄りとする物件の大半が白山通りや旧白山通りに面したポジションであるのに対して当物件は白山通りからしっかりと内に入った位置にあります。

白山駅徒歩5分以外に東大前駅も徒歩8分で使える立地条件は珍しいですし、実際この物件周辺の分譲マンションの供給は21世紀になって以降行われていないと思います(ワンルーム投資マンションを除く)。
誠之小学校に非常に近いポジションにありながら学区は白山通りを越えた先の指ヶ谷小学校なのはとっても残念ではありますけれどもね。

インプレスト文京東大前の記事で言及したようにこのエリアは大きな土地が確保しづらく、スケール感のある物件が少ないのでスケールがなくともあまり気になりませんし、三菱ブランドの物件がこの地に誕生するということで注目していた方も多いのではないでしょうか。

東西よりも南北に長い敷地形状のため全戸南向きにこそ出来ていませんが、四方を道路に囲まれた整形地というのもとっても稀な条件と言えます。

公式ホームページ
IMG_8813[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。周囲は4~5階相当ぐらいの高さの建物が多く中層以下では視界抜けはありませんが、上層階になると視界的にも条件のかなり良い立地条件で「眺望」と言えるほどの開放感が得られます。

間取り的にはそんな好立地の角住戸にしてはかなり「大人しいもの」という印象です。最上階には80㎡近いルーバル付のプランが1戸だけあるもののそれを除くとこの75㎡が最も広いプランニングとなっており、インプレスト文京東大前ほどではないにしろやはりこのご時世なりの面積を絞ったプランとなっている印象を受けますね。永住思考の方よりも子育てファミリーをメインターゲットにしている感じでしょうか。数戸ぐらいは80㎡以上があっても良かったような気がしますが、三菱さんをもってしても億越え住戸を増やすのは抵抗があるということなのかもしれません。

最近の三菱物件はザ・パークハウス浜田山季の杜ザ・パークハウス上野プレイスザ・パークハウス練馬美術の森などを初めとしてどちらかというとグロスの嵩みをおそれず思い切ったプランニングをしてきているものが多い印象なのですが、ここは特長のある立地のわりには案外弱気、というか、非常に手堅いプランニングという印象ですね。

理由はさておき75㎡の角住戸ということでLDを角に配置する(二面採光にする)余裕はないようです。せっかく条件の良いポジションですし、価格帯もほぼ億ションという水準ですので、そこは頑張って欲しかった気持ちも強いですが、75㎡にしている以上は無駄な面積を抑えるのは必須で、廊下に面積を割くわけにはいかないということでしょう。
玄関位置が凹んだ位置になく、普通にしてても廊下が長くなりやすい専有部形状なだけに余計ですね。

ただ、玄関をこの位置にしたことで玄関に窓を施すことが出来ているのは良いですし、下足スペースに比較的ゆとりある大きさを確保出来ているのは良いですね。

また、柱が完全にアウトフレーム化されたプランで収納配置も上手なので居室形状も申し分ないですし、大きなプラスもない反面、大きなマイナスもないという印象を受けるプランでしょうか。

LDが角に出来ないならせめて洋室2との境は連窓サッシを施して少しでもLDの開口部幅を確保する努力をして欲しかったですし、バルコニー戸境もこの価格水準の物件であればペラボーでなくコンクリ壁にして欲しかったという思いも当然ありますが・・・。
洋室2を引き戸ではなく開き戸にしているため連窓サッシが採用されていないと思うのですが、ここは普通に引き戸×連窓サッシでいいと思うんだけどなぁ・・・。

坪単価は436万円。インプレスト文京東大前ほどは高さのある建物ではありませんが、ここの上層階の視界抜けは一級品ということもあってか、インプレスト文京東大前の最高単価のお部屋と互角以上の水準になっています。

インプレスト文京東大前のように異例とも言えるエントランスアプローチがあるわけではないですし、この価格帯からすると共用部等のグレード感に物足りなさを感じてしまう面もありますが、「立地で選ばれる」物件なのでそういった印象になりがちではあるでしょうか。

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