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【スケール感十分の駅徒歩5分】ジオ深川住吉3階80平米7,330万円【坪単価301万円】
2016-10-08

ジオ深川住吉。

住吉駅徒歩5分の15階建総戸数190戸のレジデンスです。

小名木川の対岸エリアではグローリオ東京住吉が未だ分譲されていますが、こちらも分譲開始となります。こちらはやはり小名木川に面したポジションのイーストゲートスクエアほどではないですが、総戸数190戸というスケールを有し、この界隈ではかなりスケール感のある物件ということになります。
次の記事で詳細について言及しますが、公道により分断された4敷地の一体開発という非常に珍しい特徴を持った物件でもあります。

最寄駅である住吉駅までは徒歩5分圏内となり利便性も上々の立地ですし、やはり今年のジオ(阪急さん)には勢いを感じますね。
ジオグランデ楽しみだなぁ・・・。

東西よりも南北に長い敷地形状なので全戸南向きとするのは当然に不可能なのですが、東向き住戸の他、小名木川のリバーフロントとなる北向き住戸を設けている点もなかなか興味深い物件です。

また、この物件は、有楽町線が延伸されようものならもろに新駅の恩恵を受けられそうなポジションにありますし、そういった意味での楽しみもある物件ですね。

ちなみに、グローリオ東京住吉やイーストゲートスクエアなどなぜだかこのエリアの物件はシンプルに「住吉」とは言いたくないようでこの物件も「深川住吉」となっていますね・・・。

公式ホームページ
IMG_8807[1]
お部屋はパーク棟の80㎡超の3LDK+S、南東角住戸です。低層階住戸ということで東側は前建によって視界が妨げられますが、南側は当物件の自主管理公園である陽だまり公園があり、公道も含め前建までは約39mも確保されているという好条件です。将来不安もありませんし、低層階ながらなかなか贅沢なポジションですね。

間取り的には開口部の大きさの関係上サービスルームが1室ありますが、実質的には4LDKというプランでルーバルの付いた上層階の特殊プランを除けば物件内で最も大きなものとなります。

今年のジオはジオ茅ヶ崎フレシア、ジオ美しが丘二丁目ヒルズなどを初めとして、昨年以前の柱が気になって仕方がないプランと打って変わって柱をきれいにアウトフレーム化したプランを供給してくれていたので、ここも期待していた部分があったのですが、残念ながらここは今一つな感じとなっています。

当物件内にもプランによってはほぼアウトフレーム化されているものもありますし、この立地・価格帯からすると特に違和感のあるレベルではないのですが、この角住戸の洋室2のような柱の食い込み方をしているプランがいくつかあり、この食い込み方はちょっと配慮が足りない印象を受けますね。

洋室2は5畳とそもそも小さめなので、子供部屋的な位置付けなのかもしれませんが、5畳でこの形状だと使い方は限られてしまいます。

ただ、一方で洋室3室はいずれも開き戸ではなく引き戸が採用されており、有効面積を高めようとしている点は評価出来ますね。また、妻側(東側)開口部も比較的充実している点も悪くないでしょう。

一方、収納に関しては明らかに少ない印象で、収納重視の方はサービスルームを納戸的に使うのも一案となるのでしょう。そういう意味ではウォークインクローゼットがあるのがこのサービスルームのみと言うのは何か違う気がしますが・・・。

坪単価は301万円。330万円前後という上層階に比べれば抑えめの水準ではありますが、南側が前述の通り陽だまり公園となる条件の良いポジションなので上層階との単価差は階数差があるわりには小さめです。この立地では8,000万円超のグロスでの販売が厳しい点、デベの採算上それなりの平均坪単価を確保する必要がある点、も考慮されてのものという印象です。
ただ、グローリオ東京住吉は同じ80㎡でも3LDKであったのに対してこちらは実質4LDKですし、昨今の価格高で4LDKの供給が一昔前に比べかなり減っているのでこの条件の4LDKであればこの価格帯でも需要は十分にありそうな気がします。
周辺の中古の価格をみてしまうとこういった単価水準の新築物件を買うのは勇気がいるかと思いますが、かなり特長のある物件というのは良い材料と言えるでしょうね。

【公道で分断された4敷地の一体開発】ジオ深川住吉2階56平米4,580万円【坪単価273万円】 | topページへ戻る | 【長方形の大判タイルに注目】ディアナコート美しが丘2階73平米6,980万円【坪単価314万円】

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