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【公道で分断された4敷地の一体開発】ジオ深川住吉2階56平米4,580万円【坪単価273万円】
2016-10-08

続けて、ジオ深川住吉。

構造設備面の設計及び施工は不二建設、意匠設計はINA新建築研究所です。
15階建ですし、直床なのかとも思いましたが、大半が300万円を超える単価帯も多い価格帯を意識したのかしっかりと二重床が採用されています。
当物件はINA新建築研究所による共用デザインも魅力の1つですが、最大のポイントはなんと言ってもそのランドプランでしょう。

当物件は驚いたことに公道を挟んで隣接する4つに分かれた敷地を一体開発した物件なのです。
「3棟の住棟が建設されるメインの敷地」+「それ以外の小さめの3敷地」という構成で小さめの3敷地中2敷地は機械式駐車場+災害用倉庫、残りの敷地が陽だまり公園(自主管理公園)ということであくまでメインとなる敷地は1つなのですが、こういったマンションは非常に珍しいですし、南側道路の向かいに公園を配置できた絶妙な敷地関係も大きな魅力の1つですね。

公道の向かい、正面に公園を望む南向き住戸は前建まで約39mもの距離を確保出来ており、将来不安も皆無なポジションです。

メインとなる3,000㎡ちょっとの敷地にはギチギチにマンションが建てられるのかと思いきや全くそんなことはなく、建築面積約1,600㎡に過ぎないゆとりあるランドプランが印象的な物件です。敷地中央部に「澄みよしの庭(上手いな(笑))」という名称の中庭、敷地周囲に四季の小径、そして駐輪場の屋上を緑化と積極的に緑を施している点も素晴らしく、総戸数190戸というスケール以上の豊かさを感じさせてくれる物件ですね。

総戸数200戸に満たないスケールのため、共用部の見所は2層吹抜のエントランスラウンジとキッズルームなどとしても利用できるコモンラウンジ、そして、屋上テラス(見晴らしの庭)ぐらいではありますが、総戸数からすると至極妥当というか維持管理費などとの兼ね合いを考えてもバランスの良い共用施設に思いますし、エントランスラウンジやエントランスアプローチなどエントランス周りのデザイン性の高さも評価できる物件ですね。

やっぱり今年のジオは一味も二味も違う気がする・・・。

前回のジオ深川住吉

公式ホームページ
IMG_8819[1]
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お部屋はキャナル棟の56㎡の2LDK、北東角住戸です。東側は当物件のフロント棟(東向き)があるので至近距離で視界を塞がれますが、北側は小名木川のリバーフロント(キャナルフロントかな)で低層階でも開放感十分なポジションです。

当物件は基本的には3LDKのファミリータイプが中心となっているので、フロント棟の東向き中住戸3LDKをご紹介しようかと思いましたが、このプランの方が興味深かったのでこちらにしました。
キャナル棟は小名木川ビューとは言え北向きで日照がほとんど得られないためこのような広さの2LDKばかりで構成されています。

せっかくの小名木川ビューであることを考えるとLDと洋室2に跨がるような連窓サッシが採用されていないのは残念ではあるのですが(4階以上は連窓サッシです)、スロップシンクがあるのは良いですし、この2階住戸だけは奥行2.8mのバルコニーテラスが採用されているのが良いですね。やはり同様にキャナルビューとなるクラッシィハウス芝浦も低層階住戸だけは奥行のあるテラスがあったのが記憶に新しいところで、ここはそれとかなり似たプランニングとなっています。

坪単価は273万円。フロント棟の低層階、つまり、東向きの低層階とほぼ同じ単価水準です。北向きという意味ではもう少し安くあるべきという見方もあるでしょうが、この広さの2LDKであれば日照のなさは資産価値上はほとんど気になりませんし(あとはご自身はよければという話ですね)、この特長のあるテラスが価格面に特段反映されている感がないのも良いと思います。
一般的には専有面積が小さくなるほど単価高の設定となる傾向にあるので、このプランは北向きであってももう少し強気な単価設定となっていてもおかしくなかったと思いますが、駅徒歩5分とは言え江東区のこのエリアで50㎡台半ばのプランの需要は旺盛とは言えなさそうな面が多少なりとも価格に反映されているのかなと。
※ただ、この物件の駅距離・スケール・共用部・ランドマーク性からするとこういった2LDKの需要も普通にあると思いますし、別の言い方をすると「阪急さんのプランニングは上手だなぁ」という感じですね。

柱がほぼアウトフレーム化され、廊下も短い無駄の少ない間取りという意味でもこの単価は悪くない水準と言えるでしょう。収納豊か、かつ、洋室2室をわりと大きく確保しているため、洗面所がかなり小さい、また、LDが10畳に満たないなどバランス的に少し残念なところもありますが、かなり効率的なプランであるのは確かです。

第1期は総戸数190戸に比して70戸、進捗率4割に満たない水準で好調とは言えませんが、どこのマンションを苦戦しているような時期においてこの価格帯で70戸という数字は悪くない印象です。阪急さんのコンセプト、価格とのバランスがある程度受け入れられたということに他ならないのではないでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、天然石のキッチン天板など単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は195円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付でこの単価ならば総戸数190戸のスケールメリットが十分に効いている水準と言って良いでしょう。

駐車場は前述の通り道路の向かいの2つの敷地に施されており(身障者用1台除く)、身障者用を除いた全56台全てが機械式となります。

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