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【ドライバス×凄いエレベーター位置】ザ・コノエ一番町6階68平米11,000万円【坪単価535万円】
2016-10-16

続けて、ザ・コノエ一番町。

設計はIAO竹田設計、施工は京成建設、デザイン監修は辻本デザイン事務所です。
IAO竹田設計は良いですが、京成建設は当ブログではあまり登場することはなく、23区内のそれなりの価格帯の物件の施工実績は少ないです(グランスイート西馬込ぐらい)。
また、辻本デザイン事務所はアパホテルのデザイン監修を専属にしているところでこの一番町の高額物件のデザイン監修となると今一つしっくりこないのも確かです。

北側道路沿い全体に金色のルーバーを採用するなど、高額物件らしいものにしようという意図は伝わってきますが、小規模物件ゆえにエントランス周りにスケール感があるわけではないですし、やはりアパホテルチックな印象を感じてしまうのは私だけでしょうか。
1棟でこのスケールに出来ていればまた違ったのでしょうが、敷地形状的に2棟構成となっている点も余計にこの物件の設計を難しくしているのは間違いないですね。結果として平均で坪単価600万円前後となる物件ということを考えると少々の物足りなさがあります。

ただ、その一方で設計面がかなり興味深いのも確かですね。小規模ながら敷地形状ゆえに北側道路沿いの6階建と敷地南側の14階建の2棟構成となっているのですが、共用廊下をつなげていません。

つまり、通常の2棟構成の小規模物件はエレベーターを複数基導入するのがコスト面・維持費面で難しいので、2棟の「各階」を共用廊下で結びエレベーターを2棟共通のものとするのが一般的なのですが、当物件は1棟に1基としており(1階のみ共用廊下をつなげている)、北棟はいわゆる1戸1エレベーター、南棟もいわゆる2戸1エレベーターを実現しています。南棟は前回の記事で書いたように双方向エレベーターですし、小規模物件なりに設計面でかなり頑張りを感じることのできる物件となっています。

ちなみに当物件は完成売りで実物を見ることが出来ます。

前回のザ・コノエ一番町

公式ホームページ
IMG_8823[1]
お部屋は68㎡の1LDK+S、一応北西角住戸という形になります。西側(レグノグランデ一番町タワーの手前に細いビルもある)も東側も視界を塞がれており(新たな建物が建築予定)、道路向きの北側以外は圧迫感を感じるポジションですが、そのようなポジションゆえに非常に個性的なプランが実現しています。

その細長い形状も凄いですが、上で「一応北西角住戸」と書いたように東側は窓があるようで窓がないような不思議なプランとなっているのです。北側もバルコニーの外側に金色のルーバーが短い間隔であしらわれているため、採光は今一つですし、ちょっとした「隠れ家」的な感じのプランですね。

そもそも当プランは1LDK+S+ドライバスというプラン表記であり、ドライバスが最大の売りとなります。ドライバスはアパさんの「新しい提案」でパウダールーム、シャワーブース、バスタブが一体となったホテルのようなオープンなバスルームとのことです。

当然東側が普通の窓だと丸見えになってしまうわけで東側の窓ガラスは外から除かれないような黒みがかったもの(不透明ではないものの外からは見えないタイプ)となっています。この立地条件で窓ガラスにする意味がどれほどあるのか???という気もしなくはないですが、両サイドの窓は開くようですし、一面が壁であるよりかは採光・圧迫感という意味でのメリットが多少はあるのでしょう。

こういった細長いプランは通常どうしても無駄な面積が生じてしまうものですが、このプランは前述のように1戸1エレベーターを採用、つまり、プランの中心付近に玄関を設計することが出来ているので、無駄な部分がほとんどないのが凄いというか、他ではまず見ることのできない稀有なものであるのは間違いないでしょう。

この棟はこのプランのみなので周囲を柱に囲まれており、柱による面積消費は避けられませんが、廊下はコンパクトですし、なかなか上手く纏めた印象がありますね。

ドライバスや主寝室にゆとりがありすぎるため、68㎡の実質2LDKながらLDが10畳に満たない広さしかないのは残念ですけどね。

坪単価は535万円。囲まれ感のあるポジション、かつ、超個性的なプランで普通の人は手を出しにくいためかそれなりにはこなれた水準になっている印象です。ただ、プレミスト六番町の低層階にも坪単価600万円以下のものはあったぐらいですし、麹町エリアの物件も含めると500万円台は何ら珍しいことではないのでインパクトには欠けますね。
また、この物件とはグレード感が全く異なるものではありましたが、2011年分譲のコノエ一番町は平均坪単価約410万円だったのでここ数年の価格上昇及びアパの方針転換を如実に感じてしまう面はあります・・・。

設備仕様面は、少戸数でもディスポーザーがついていますし、LDビルトインエアコン、キッチン床暖房などを備えています。アパ物件お馴染みの框のない石貼りのフラットな玄関はホテルライクでやっぱり良いですね。

管理費は370円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下仕様ですし、このスケールでエレベーターを2基有していることを考えるとリーズナブルな水準ではないでしょうか。
駐車場は全4台で身障者用1台を除いた3台が機械式です。アパさんは駐車場を分譲したりもしますが、ここは通常通り賃貸という形のようです。

【プランなりの価格か?】ザ・パークハウス山吹神楽坂13階74平米9,200万円【坪単価414万円】 | topページへ戻る | 【70㎡の3LDKあります】ザ・コノエ一番町10階78平米15,600万円【坪単価658万円】

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