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【久々のフージャース】デュオヴェール飯田橋5階46平米4,898万円【坪単価349万円】
2016-10-21

デュオヴェール飯田橋。

飯田橋駅徒歩8分(東京メトロ及び都営線。JR線は徒歩9分)、後楽園駅徒歩11分、江戸川橋駅徒歩12分、春日駅徒歩13分、神楽坂駅徒歩14分の7階建総戸数28戸のレジデンスです。

交通量のある通り沿い、かつ、首都高沿いのポジションではありますが、複数駅複数路線が徒歩圏内で利用可能となる20~50㎡台のコンパクトマンションです。

デベロッパーは当ブログではお久しぶりのフージャースですね。近年のフージャースは都内ではデュオ船堀などの外周区ぐらい、それ以外だと埼玉や千葉、さらには地方での分譲がメインとなっている状況なので、当ブログではなかなか出てくる機会がありませんでした。

ただ、ここに来てデュオヴェール渋谷初台、さらに台東区の松が谷でもコンパクトマンションを予定しているようで都心エリアでもコンパクトマンションに向いた立地では積極的に供給していこうという方針になったのでしょうか。

当物件は前述の通りこのエリアで特段良好と言えるような立地条件ではありませんし、敷地も普通借地権(譲渡承諾料の支払い有)ということで、わざわざフージャースさんが久しぶりに都心部での分譲を行うわりには微妙な印象もありますが、定借借地権でないのはむろん良いですし、地代及び物件価格次第では魅力的な物件になる可能性はあるのでしょう。
春日駅前及び飯田橋駅前の再開発の恩恵も多少なりとも受けることは出来るでしょうしね。

設計はインタープロデュース、施工は山田建設です。
インタープロデュースは田中建設のリリーゼシリーズでの実績が豊富で、リリーゼシリーズは当ブログでも何度も取り上げているようにかなりデザイン面に拘ったものが多いです。当物件は総戸数28戸のコンパクトマンションであり、小規模ながらファミリータイプ中心のものが多いリリーゼ以上の小規模物件ということになるので、特筆すべき共用部などはありませんが、エントランスファサードのランダムに貼られた複数色のタイルはデザイン性が高くそれなりの価格帯を意識したものではあるのでしょう。

公式ホームページ
IMG_8848[1]
お部屋は46㎡の2LDK、北東角住戸です。5階では北側の視界は抜けませんが、東側は抜けてくる感じなので物件内ではまずまず条件の良いポジションと言えるでしょう。また、西側は通り沿いかつ首都高沿いとなるのですが、こちら東側であれば影響はほとんどないはずです。

間取り的には、53㎡未満(おおよそ登記面積で50㎡確保できるため住宅ローン控除が使える)どころか、40㎡台半ばの2LDKということで2LDKとしてはかなり面積を絞ったものとなります。

ただ、そうであるがゆえに廊下は短めにして、居室畳数をなるべく大きく確保しようとしている様子が伺えますね。
洋室2室はいずれも4畳台ですが形はまずまずなので居室として使うことは十分に可能だと思いますし、LDKも11.2畳と46㎡の2LDKのわりには大きめの印象です(LDに比してキッチンが大きいためLDは少々手狭感が強いことが想像されますが・・・。柱の影響で形も悪いですし・・・)。

一方で、収納は狭小プランのわりには案外ある方ですし、専有面積を考えると両面にわりとしっかりとしたバルコニーが確保されているのは評価できる点です。

玄関の下足スペースに奥行があって良いと思う反面、洗面室は専有面積なりに狭いものとなっているのは残念でしょうか。

また、この専有面積であれば1LDK的に使いたい方もたくさんいらっしゃると思うので、いずれかの洋室はLDと違和感なく一体利用できるような扉になっていると良かったですね。

坪単価は349万円。こういった立地のシングル~ディンクス向けのプランであれば南向きでないことは気になりませんし、上層階であることを考えるとまずまずの水準という印象はありますが、やはり維持費は非常に気になる要素です。

管理費は301円/㎡でかなりの小規模物件のわりに抑えられている方なのは良い材料ですが、それに加え356円/㎡の多額の地代が掛かってくるので月々の負担はかなり高額で、この高額なランニングコストを考えると販売単価はもっと安くあって欲しかったですね。

設備仕様面は、少戸数のため当然にディスポーザーはありませんし、食洗機や水回りの天然石天板仕様もないコンパクトマンションらしい簡素なものです。トイレ手洗器はありますが、いわゆるタンクレストイレではなくタンクが見えているものなのもデザイン的に残念ですし、この単価水準の物件としては物足りなさがあります。ただ、キッチンの背後に食器棚が標準で設置されているのは良いですね(コンパクトマンションにおいてはこういったスペースが限られていることが多く、市販の食器棚だとピッタリに収めることが出来ないですからね)。

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