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【豊島区では少ない住居系エリア】ディアナコート宮坂壇邸5階83平米10,580万円【坪単価419万円】
2016-10-13

ディアナコート宮坂壇邸。

新大塚駅徒歩8分、千石駅徒歩11分、大塚駅及び巣鴨駅徒歩13分の6階建総戸数21戸のレジデンスです。

ちょっとマンションの知識がある人ならこのマンション名を聞いただけでこの地が文京区でないことが予想できることでしょう。ここが文京区だったら「文京宮坂」とかマンション名に文京(もしくは文京区のアドレスである「千石」とか)がつく可能性が高く、そうなっていないということは文京区じゃないんだろうなぁ・・・ということなんですね。
まぁ、マンション名はさておき、立地的には宮坂の向かいは文京区千石、こちらは豊島区南大塚ということになります。プラタナス通り(千川通り)からしっかりと内に入った宮坂沿いの落ち着いた住環境はもちろんのことライフが至近という買物利便性も高い立地で、坂の途中の傾斜地ではありますが、豊島区では少ない住居系の用途地域(第一種中高層住居地域)に誕生する物件です。

特に豊島区側は分譲マンションの供給は少なく、当物件に近い条件の物件となると2014年に分譲されたザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンぐらいという状況です(当物件もマンション名に山手がついていてもおかしくなかったですね)。

最寄駅まで少々ありますし、山手線までももう少し近ければなぁ・・・という思いもありますが、山手線内側立地の中では多いとは言えない住環境と利便性を両立できる立地であることは確かでしょう。

公式ホームページ
IMG_8851[1]
お部屋は83㎡の3LDK、南角住戸です。南西傾斜の地で周囲は戸建住宅が中心となるので(その分反対運動も盛んのようですが・・・)上層階のこの住戸からは日照だけでなく非常に開放感のある眺望も享受することが可能となります。

そんな非常に贅沢なポジションの当住戸ですが、間取り的には結構キテますね・・・。
玄関位置がよろしくないことで億ションなのに洋室3室全てがリビングインという苦しいプランとなっています。柱の太さこそ全然違いますが、この玄関位置と柱の食い込み具合は間取りがかなりカオスだったプラウドタワー白金台を思い出すなぁ・・・。

このプランの廊下の西側にあたる部分はメゾネットのLタイプの下階にあたり、その部分がえぐれている(玄関が凸の位置にある)がゆえにこういった状況が生じています。
普通に共用廊下側に玄関を配置したらこの位置になるのは分かるのですが、共用廊下を深くするなどして、もう少し気の利いた位置に玄関を設けることは出来なかったのかなという思いがどうしても沸いてしまいますね。

洋室3室がリビングインなので80㎡超のプランにしては廊下がほどほどの長さに出来ているのは良いと思いますが、玄関にわりと近い位置に洗面浴室の入口があるのも良い材料とは言えませんし、少々チグハグ感の強いプランという印象にはなるでしょうね。

LDが南東・南西の角部分にしていないのは少々意外ではあるのですが、大きなルーバルに面した位置に出来ており、開口部幅が豊かなのも素晴らしいですね。
このプランに限らずこの角位置にあたるプランの南西側は視界抜けがあるわりには開口部を制限している様子が見てとれます。周囲の敷地や宮坂沿いからの視線に配慮してのものでしょうか???立地条件からするとこういったものとするのはちょっと珍しく勿体ない印象があります。

坪単価は419万円。ザ・レーベン大塚山手ヒルトップシーズンは平均坪単価で300万円ちょっと、昨年の千石三丁目のディアナコート千石丸山町でも平均坪単価約330万円という水準でしたので、ここは予想していた以上の水準という印象です。平均すると360~370ぐらいの水準になるのでしょうか。
このプランは上層階で物件内でも非常に条件の良いポジションとなるので平均からするとこの水準になるのはおかしなことではないですが、平均自体が高いなと・・・。
この単価水準になるのであれば前述のような間取りのマイナス面を余計に感じてしまいますしね。

【外廊下物件ではかなり珍しい超ワイドスパン】ディアナコート宮坂壇邸1階65平米6,540万円【坪単価332万円】 | topページへ戻る | 【かなり意外性のあるデザイン】クレヴィア千鳥町2階66平米5,848万円【坪単価293万円】

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