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【20~30㎡台よりも2割も安い】パレステージ田端ファストコート11階57平米4,140万円【坪単価242万円】
2016-12-03

パレステージ田端ファストコート。

赤土小学校前駅徒歩3分、田端駅徒歩14分、町屋駅及び新三河島駅徒歩15分の14階建総戸数34戸のレジデンスです。他に都電の東尾久三丁目停留所まで徒歩7分というポジションです。

「ファストコート」はパレステージ新小岩ファストコートが最寄駅徒歩4分だったことを鑑みるとやはり駅近物件につけられるようですね。

尾久橋通り沿いに誕生する物件で全戸東向きとなるので、尾久橋通り側・舎人ライナー側を向いている物件になります。
したがって、静かな環境ではありませんし、駅近も日暮里舎人ライナー沿いで駅徒歩5分内の物件は山ほどあるので特段強調できるような点にはなりませんが、田端駅・町屋駅などが徒歩15分内なので自転車を利用することで利便性がかなり向上するポジションではあるでしょうね。

設計は日本エーコン、施工は多田建設です。
専有面積20㎡台~60㎡台のコンパクト目の物件ですし、スケールもあるわけではないので、特徴のあるデザインが採用されているわけではありません。

ただ、駐車場は2台、駐輪場は54台とこういった専有面積・スケールの物件にしては多めに確保されている印象です。敷地形状が影響したのか300㎡ちょっとという小さな敷地面積のわりには空地が多くその空地を活かし駐車場や駐輪場が施された形です。

公式ホームページ
IMG_8853[1]
お部屋は57㎡の1LDK+S、北東角住戸です。尾久橋通りの向かいにはこの物件に近い高さの建物はボチボチありますが、尾久橋通りのこちら側には高さのある建物は少なく上層階住戸ということで西側北側共に視界抜け十分です。

間取り的には11階までは採光の関係か西側の洋室がサービスルームとなってしまうようなので2LDK表記ではありませんが、事実上の2LDKとなります。

2LDKとしては丁度良いぐらいの大きさでLDだけで10畳以上、洋室2室も5畳以上と適度な大きさが確保出来たプランという印象です。

特段プライバシー面が重要となるプランという印象はないので、玄関廊下は一直線とした方(一直線とすると現状の玄関下足スペース部分が収納などに出来る)が良かった印象があります。

浴室は1317でなく1418であって欲しかったような気もしますが、この専有面積のプランでここまで大きなシューズインクロークがあるのは稀ですし、玄関周りにわりと特徴のあるタイプですね。

一方で洋室の衣装収納は少々物足りなさがあるので、玄関周りのゆとりをそこに回す工夫が出来ているとさらに良かったと思いますね。

また、LDの開口部はサッシ2枚分超の幅のあるものが採用されていますし、評価できる点です。バルコニーもまずまず奥行があるので、畳数以上に広がりを感じることができるかもしれません。

坪単価は242万円。6階以上はこの57㎡と南東角の61㎡の1フロア2戸ですが、2~5階の低層階は1フロア4戸で20~30㎡台というシングル向けのプランとなっており、そちらは専有面積が小さい分、300万円前後の坪単価設定となっています。こちらは面積が広い分グロス価格を加味して単価を安くしているのでしょうが、こういったケースの中でもこの単価差はかなり大きいですね。
デベ力・ブランド力があるとは言えないためグロスが嵩むと売りづらくなりますしこのような単価設定になるのは分かるのですが、あまりの違いに少々驚かされます。

上を買って分割したいよね・・・。共用部分の変更を伴うので当然そのようなことは個人では出来ませんが、仮に2分割したなら30㎡弱が2,000万円ちょっとになります・・・。
私はワンルーム(1K)マンション投資はしない派なので、好みではありませんが、今のワンルームマンションの相場からするとかなりお安い水準ですよね。

1戸が2戸になるということは水回りも2つに増えるということであり、建築コストは当然増えるわけですが、それでも上層階の売値(単価)を約2割も下げないといけないということであれば、50~60㎡台を減らし、20~30㎡台をもっと多くした方が利益出るんじゃないかって言う・・・。
幅広いプランが合った方がニーズを拾いやすいのは間違いないですし、そういった面を加味してのこのプランニングかと思いますが、50~60㎡台ってこのエリアでは結構中途半端な印象がありますし、もっと少なくて良かったような・・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のあるものも見当たりませんが、食洗機はついています。50~60㎡台には床暖房がついているところを見てもデベ的には20~30㎡台にした方が明らか利益が出るはずなんだよなぁ・・・。

管理費は265円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしのわりには高めではありますが、かなりの小規模物件でスケールメリットが得られないので相応の水準でしょう。

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