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【超貴重な下北徒歩5分圏内、美しい「L」にも注目】ピアース下北沢4階50平米7,290万円【坪単価479万円】
2016-10-14

ピアース下北沢。

下北沢駅徒歩5分(2019年新設予定の南西口改札からは徒歩4分)の地上5階地下1階建総戸数37戸のレジデンスです。

ウエリス代沢の記事で書いたように下北沢徒歩圏の物件供給自体非常に限られているのですが、徒歩5分内となると尚更です。一応、昨年リムテラス下北沢が徒歩5分の地に誕生していますが、共同住宅ではあるもののいわゆるマンションではなくテラスハウスであり、純粋に駅徒歩5分以内のマンションということになると2011年のザ・パークハウス代沢以来となるのでしょう。
それ以前の物件となるとさらに10年ぐらいは遡らねばならないと思いますし、下北好きにはたまらない物件、逃したくはない物件であることは確かでしょうね。

下北駅徒歩5分圏内は商業地域が中心であり、いわゆる住宅街が少ないために徒歩5分圏内の物件が供給されにくい(住宅街であっても戸建などの建っている小さな土地が多いのでマンションが供給されにくい)という事情があるのですが、当物件は丁度良く駅から距離のある落ち着いた住宅街の中にある駅徒歩5分(いずれは4分)ということでそういう意味でもピンポイントな稀有なポジションと言えるでしょう。

なお、当物件は大半が20~30㎡台のコンパクトプランとなっています。
まぁ、住環境的にも優れていることからするともう少し平均専有面積を大きくして欲しかった感もあるのですが、駅近立地であることを考えるとこれが現実的なのでしょうね。
単価水準からすると「ピアース」でなく「ディアナコート」が相応に思えるのですが、ピアース千代田淡路町がそうであったように「単価帯」はブランドには関係なく、グロス価格、平均専有面積、そしてグレード感(グレード感はブランドに連動していると思いますが)によってブランドを使い分ける方針のようです。

せっかく希少性抜群の立地なのですから「ディアナ」にして欲しかったという思いはありますね。
文京区でディアナが乱発されているのはもとより、最近はディアナコート美しが丘、ディアナコート石神井公園など「区」や「都道府県」も関係なくディアナを投入しているように、いつの間にかモリモトの「ファミリータイプ中心の物件=ディアナ」みたいになってません???
美しが丘も石神井公園もディアナにするだけのことはあって非常にデザイン性に富んだものとなっていますが、ブランディングに少々ブレが出てきているような気がしますね・・・。

公式ホームページ
IMG_8866[1]
お部屋は50㎡の2LDK、南西角住戸です。当物件のポジションはかなり急な北傾斜地(南側道路と北側道路とで約5mの高低差がある)で、南側の下階はグラウンドレベルよりも低い位置に存在しているのですが、このプランは上から2フロア目の上層階ということで南面の視界抜けは申し分ないですし、西側も隣接建物と同じぐらいの高さで圧迫感はありません。

間取り的にはそのような物件内ではかなり条件の良いポジションということでこれでも広めのプランが採用されています。当物件には1階及び地下1階に跨がる形でメゾネット住戸が存在しているのでそれらを含めると60~70㎡台のものがあるのですが、それを除くとこのプランが最大ということになります。
この広さにするのであればもう3㎡ぐらい増やして住宅ローン控除が適用できる広さに為れば良かったのではないかとやはり思ってしまうわけですが、まぁ、この広さ自体この物件には少ないですし、住宅ローン控除の適用云々に関係なく売るのは容易いってことかね・・・。購入者の金銭的メリットからするとそこに配慮すべきとは思うんですけどもね・・・。

ただ、小さめの2LDKということで無駄を少なめにしたプランニングは評価出来ますね。玄関廊下はコンパクトながらもプライバシー面への配慮がなされている点も良いですし、柱の食い込みも全体的に少ないです。

LDが角位置にないのはちょっと残念ではあるのですが、かなり大きなL字サッシを採用しているので角部屋らしい開放感はあるでしょうし、ルーバルが主寝室の南側に周り込むようにLDのところまでL字形状となっているのが素晴らしいと思います。

LDKが12畳という広さのわりにはキッチン(及び入口付近のデッドスペース)が大きいので、純粋なLD部分がかなり狭く、主寝室の引き戸が完全に開け放つことのできないタイプなのは残念ではあるのですが、L字形のオープンキッチンは室内に広がりを生み出してくれる存在でもあるでしょうし、様々なところで「L」が活躍しているプランですね。

坪単価は479万円。ディアナに比べグレード感で劣るピアースということもあるのでしょうが、この希少立地及び条件の良いプランであることを考えると想定していたほどは強気ではない印象もありますね。むろん「周辺」エリアと比較すると出色の単価なのは言うまでもないのですが、逆に言えば当物件のポジションには「比較対象となる物件が存在しない」とも言えるわけです。

まぁ、2011年のザ・パークハウス代沢は平均坪単価約350万円、昨年のリムテラス下北沢は3階建のテラスハウスで階段による面積消費があるゆえに平均坪単価は200万円台前半という水準だったので、それらと比べるとちょっと高すぎる印象もあるのでしょうが、ザ・パークハウス代沢より面積が小さい分単価が高いとも言えますし、相場は2011年から少なくとも20%は上がっているわけで、実際に平均で比較すると当物件はザ・パークハウス代沢の2割高水準だと思います。

【やはり他社とは一味違うフレグラインデザイン】ピアース下北沢2階40平米5,280万円【坪単価437万円】 | topページへ戻る | 【外廊下物件ではかなり珍しい超ワイドスパン】ディアナコート宮坂壇邸1階65平米6,540万円【坪単価332万円】

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