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【やはり他社とは一味違うフレグラインデザイン】ピアース下北沢2階40平米5,280万円【坪単価437万円】
2016-10-14

続けて、ピアース下北沢。

設計は庵都市建築設計事務所、施工は冨士工、デザイン監修はフレグライン建築設計で、予想通りフレグラインさんが起用されています。

フレグラインさんは、ピアース初台センティアピアース千代田淡路町とここ最近の都内のピアースを立て続けに担当しており、その個性的かつ洗練されたフォルムにはとても楽しませてもらっています。

当物件は20~30㎡台中心の総戸数37戸ということでスケール感はなく、一歩間違えるとそこいらへんの投資マンション(デザイナーズと呼ばれているようなもの)と大差のないものになってしまうのですが、天然石と打ちっ放し、さらには木調ルーバーを施すなど、やはりかなり凝ったものとなっていて、しっかりとピアースのブランディング水準を維持していると感じますね。

前回の記事でちらっと書いたように当物件の敷地は急な北傾斜のポジションにあり、北側道路沿いのエントランスは階段を上る形となっており、階段を上った先のエントランスフロアが建築基準法上の地下1階、その上の1階がおおよそ敷地南側のグラウンドレベルとなるのですが、そのような立地条件を活かした上手なエントランス設計となっている印象です。

ただ、エントランスにはスロープ等がないので、ベビーカーなどの子育て世代には向かない物件でそういう意味でも60~70㎡台のプランニングは限定的なのでしょうね。

一方でコンパクト中心の物件ながら平置駐車場が4台確保されているのは意外でした。この立地・駅距離・平均専有面積であれば車所有率はそんなに高くなさそうですからね。

前回のピアース下北沢

公式ホームページ
IMG_8641[1]
お部屋は40㎡の1LDK、南向き中住戸です。建築基準法上の2階、つまり、敷地南側のグラウンドレベルよりも少し高いぐらいのポジションになります。そのため、視界抜けはありませんが、南側は戸建などの低層住宅エリアなので日照は何ら申し分ありません。

間取り的には四捨五入すると40㎡ですが、正確にはわずかに40㎡に満たない30㎡台のもので一般的にはやや小さめの1LDKということになります。

ただ、収納は多いとは言えないものの、LDKで11.4畳確保出来ているのは30㎡台の1LDKとしては珍しいですし、全体的に見ても40㎡以上の1LDKと大差のない使い勝手が期待できるものとなっている印象です。玄関廊下は専有面積のわりには長い印象もあるのですが、そういった面を感じさせないプランとなっています。

なお、窓際は逆梁カウンターがあるのでLDの床畳数は表記よりも小さくはなりますが、専有面積のわりにはスパンが確保出来ているプランですし、スパンのほぼ全て(というかスパン以上ですね)を開口部に出来ていると言っても過言ではない素晴らしく幅のあるLDのL字形サッシが素晴らしいですね。

角部屋に匹敵するぐらいの開口部であり、かなり付加価値があるのではないでしょうか。
また、柱が完全にアウトフレーム化されている点もむろん評価できる点です。

坪単価は437万円。中層階ながら南向きで日照良好ということもあるでしょうし、やっぱりいいお値段ですね。ただ、このような面積帯であれば単価が高くなるのは当然ですし、しつこいですが立地的な希少性からすると予想していたよりも大人しい水準という印象もありますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗器(1LDK以上)、タイル貼りの玄関廊下など、それなりのものにはなっています。やはりディアナと比べると一枚落ちますし単価水準からすると物足りなさもありますが、コンパクト中心の物件ですし仕方ないところでしょう。

管理費は328円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、スケールに欠けることからするとこの単価は悪くないでしょう。
平置4台がきちんと埋まった場合の駐車場収入は管理組合の「収入の足し」という意味ではかなり大きなインパクトがあることが予想され、そういう意味でのプラス要素も感じることのできる物件です。

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