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【プランなりの価格か?】ザ・パークハウス山吹神楽坂13階74平米9,200万円【坪単価414万円】
2016-10-17

ザ・パークハウス山吹神楽坂。

江戸川橋駅徒歩4分、神楽坂駅徒歩7分の13階建総戸数108戸(事業協力者住戸22戸含む)のレジデンスです。

江戸川橋通り沿い、山吹町の交差点の少し南東側に位置する物件です。今年の3月に分譲開始されたプレミスト新宿山吹のように江戸川橋駅至近ではありませんが、その反面、神楽坂駅寄りとなることから、マンション名にはやはり「神楽坂」が入っていますね。

オープンレジデンシア神楽坂並木通りぐらいまで行ってしまうと「神楽坂?」という印象がありますが、この物件ぐらいの立地までは神楽坂とマンション名に入るのがオーソドックスではありますね。

また、ここは事業協力者住戸がそこそこありはしますが、この周辺では100戸超のスケールを有する物件は少ないのでそういった意味での希少性をそこそこ感じることのできる物件もあります。昨年、神楽坂駅徒歩3分の地には総戸数118戸のグランスイート神楽坂ピアースが分譲されていますが、あちらは神楽坂駅周辺の一等地的なポジションであり、こちらとは地位(じぐらい)も駅からの方向も大きく異なるわけで、こちら側でこのようなスケールの物件となるとまだ「ザ」のつかなかった時代のパークハウス文京関口(2009年)以来かな。

スケールが大きめの物件らしく江戸川橋通り沿いということで静かな環境とは言い難いのですが、当物件の敷地は東西に非常に長く江戸川橋通りから内に入った敷地東側のガーデンコートは通り沿いのブライトコートが喧噪をシャットアウトしてくれるお蔭でいわゆる通り沿いの物件とは異なる特長のプランも有した物件ということが言えますね。

公式ホームページ
IMG_8896[1]
お部屋はブライトコートの74㎡の3LDK、南西角住戸です。ブライトコートは江戸川橋通り沿いであるため、敷地内側のガーデンコートの建つ部分と異なり高さ制限が40mエリアで13階にすることが出来ています。ガーデンコートは30m制限の9階建なのでこちらブライトコートの上層階だけは物件内でも貴重な高さのある住戸ということになります。
ブライトもガーデンも上層階の多くは事業協力者住戸が占めているのですが、特にブライトの10~13階は16戸中11戸が事業協力者住戸で10階以上のこのプランはこの最上階住戸のみが分譲なので、高さと日照が欲しい方はこの住戸が気になることでしょう。

ブライトコートは江戸川橋通り向きとなる全戸西向きの設計でこの角住戸のみが南に面していることになりますし、さらに言えば、南も西も通り沿いゆえにこの物件に近い高さの建物は少なくないため、視界抜け及び眺望が享受できる数少ない住戸ということになります。

ただ、間取り的にはあまりにも単調で芸のないものです。ブライトコートは2~13階までの全ての住戸フロアでプランを統一しているため最上階でもこのような色気ゼロのものになります。
前述のように物件内では数少ない眺望的なものも望めるプランですし、最上階住戸ぐらいはもう少しプレミアム感のあるものにすればもっと単価高で売れたと思うのですが、当物件はガーデンコートも含め総じて地味な印象の強いプラン構成となっており、間取り面で勝負しようとする意図はないようですね・・・。悲しい・・・。

ちょっと専有部形状や玄関位置を工夫すれば行灯部屋を作らずともLDを二面採光に出来たのではないかと思いますし、一面採光であるばかりか連窓サッシも採用されていないメイン開口部の地味さに少々辟易してしまいます。

バルコニー側は逆梁構造が採用されており、流石に柱の食い込みはありませんが、この価格帯の物件ならば共用廊下側の柱もアウトフレーム化して欲しかったぐらいなのは言うまでもありませんし、採算面でかなり苦労している様子が伺えてしまう物件です。

このプランも含めバルコニー戸境にペラボーが散見されるのもやはり残念に思いますね。

坪単価は414万円。低層階は350万円ちょっとですし、こちら通り沿いのブライトコートはプレミスト新宿山吹よりも幾分目に優しい水準という印象です(ガーデンコートを含めた物件全体平均では同じような水準)。こちらの方が神楽坂駅には大分近く、低地ながらも神楽坂駅徒歩7分×スケール×三菱ブランドということを考えれば予想していたよりも幾分かは弱めの印象があるのですが、プランなりのもの(プラン面でコスト削減をした結果実現したもの)であるのは間違いないところでしょう。
まぁ、間取りオタクの立場からすると不満は不満ですが、むろん何を重視するかによって評価は変わりますし、こういう戦略もありっちゃありなのでしょうね。

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